Wskaźnik pustostanów w biurach wynosił na koniec czerwca 2026 r. 19,0% w Krakowie i 8,5% w Warszawie, podaje Cushman & Wakefield (C&W). Różnica to 1050 punktów bazowych (pb). Ta sama agencja podaje stopę kapitalizacji najlepszych aktywów w Warszawie, 5,75%, ale dla Krakowa takiej liczby nie ma. Stopę dla obu miast podaje inna agencja, CBRE, i z niej liczymy spread osobno, bez mieszania źródeł w jednej tabeli.
Wskaźnik pustostanów to udział powierzchni niewynajętej w całych zasobach biurowych miasta. Metodę liczenia różnic opisujemy w tekście Jak liczymy spread do Warszawy: wskaźniki w procentach porównujemy w punktach bazowych, kwoty w procentach względem Warszawy.
Liczby z jednego źródła
Wszystkie wiersze poniżej pochodzą z publikacji MarketBeat C&W za II kwartał 2026 r. Popyt i nowa podaż są liczone od początku roku, czyli za pierwsze półrocze.
| Wskaźnik | Warszawa | Kraków | Spread (Kraków − Warszawa) |
|---|---|---|---|
| Zasoby biurowe (m²) | 6 236 400 | 1 870 000 | −70,0% |
| Wskaźnik pustostanów | 8,5% | 19,0% | +1050 pb |
| Popyt od początku roku (m²) | 416 600 | 73 000 | −82,5% |
| Popyt od początku roku jako % zasobów | 6,7% | 3,9% | −278 pb |
| Powierzchnia oddana do użytku od początku roku (m²) | 45 200 | 27 300 | −39,6% |
| Czynsz bazowy, porównanie z centrum Warszawy (EUR/m²/mies.) | 24,00–29,00 | 15,00–18,00 | od −48,3% do −25,0% |
| Czynsz bazowy, porównanie z Warszawą poza centrum (EUR/m²/mies.) | 15,00–19,00 | 15,00–18,00 | od −21,1% do +20,0% |
| Stopa kapitalizacji, najlepsze aktywa | 5,75% | brak w źródle | nie do obliczenia |
Zasoby Krakowa to około 30% zasobów stolicy, a popyt od początku roku stanowił mniej niż jedną piątą popytu warszawskiego. Po przeliczeniu na zasoby różnica jest mniejsza: w Krakowie wynajęto w pół roku 3,9% powierzchni rynku, w Warszawie 6,7%. Liczba metrów mówi o skali, udział w zasobach o tempie. Dopiero udział nadaje się do oceny, który rynek szybciej wchłania powierzchnię.
Czynsze: dwa porównania zamiast jednego
C&W podaje dla Warszawy dwa przedziały: osobno dla centrum i dla lokalizacji poza nim. Spread zależy więc od tego, z czym porównujemy Kraków. Środek przedziału krakowskiego, 16,50 EUR, jest o 37,7% niższy od środka przedziału centrum Warszawy (26,50 EUR) i o 2,9% niższy od środka przedziału poza centrum (17,00 EUR). Oba wyniki to obliczenia redakcji. Z przedziałem centrum Warszawy krakowski się nie styka: cały leży niżej. Za to w całości mieści się w przedziale poza centrum (15,00–18,00 w 15,00–19,00), więc tu same końce nie rozstrzygają, czy Kraków jest tańszy.
Nie wiemy, do którego z dwóch warszawskich przedziałów jest bliżej krakowskiemu rynkowi. C&W nie podaje osobnego czynszu dla centrum Krakowa. Warszawski opis nazywa te stawki czynszami „premium” za najlepsze powierzchnie, a w tabeli publikacji dla Polski figurują jako „czynsz bazowy”. Czytamy je jako tę samą wielkość, ale to założenie redakcji.
Trzy okoliczności luki między Krakowem a Warszawą
Źródła nie podają jednej przyczyny luki, a my jej nie ustalamy. Wskazują trzy okoliczności, które warto czytać razem.
Pustostany w Krakowie rosły, w Warszawie malały. C&W: „W ciągu roku wskaźnik ten wzrósł w Krakowie o 1,7p.p.” W Warszawie w tym samym czasie spadł o 2,3 pp Knight Frank, druga agencja, podaje dla Krakowa tę samą liczbę 19,0% i wzrost o 0,6 pp kwartał do kwartału.
Rynek w Krakowie jest spolaryzowany. Według Knight Frank w centrum Krakowa wskaźnik pustostanów wynosi 10,3%, a w samym Starym Mieście 3,4%. Agencja pisze, że w mieście „występuje wyraźna polaryzacja”, z przewagą centrum, a średnia dla miasta to 19,0%. W Warszawie C&W podaje 4,8% w strefach centralnych i 11,8% poza nimi. Obie pary liczb pochodzą z różnych źródeł i z różnych podziałów miasta, więc ich nie odejmujemy. Skoro w centrum Krakowa wskaźnik (10,3%) jest niższy od średniej dla miasta, to poza centrum musi być wyższy niż 19,0% (to nasz rachunek; agencja nie podaje tej liczby osobno).
Podaż jest mała w obu miastach, popyt tylko w jednym duży. C&W pisze, że w Warszawie buduje się około 130 tys. m², „najniższą aktywność deweloperską od połowy lat 90.” Knight Frank podaje dla Krakowa około 32 700 m² w budowie i ocenia: „Skala aktywności deweloperskiej pozostaje jednak bardzo niewielka”. Skoro nowych budynków powstaje niewiele w obu miastach, dystans w pustostanach wynika bardziej z tempa wynajmu niż z samej podaży. To hipoteza redakcji, nie wniosek agencji. Knight Frank zauważa też, że w Krakowie wolumen najmu w II kwartale wzrósł niemal trzykrotnie w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale był o 52% niższy niż rok wcześniej. Największy udział w najmie w półroczu miał sektor produkcyjny: 31% wynajętej powierzchni.
Gdzie jest stopa kapitalizacji
Stopa kapitalizacji to dochód netto z budynku podzielony przez jego wartość; definicję i rachunek podaje tekst Czym jest stopa kapitalizacji. Dla Warszawy C&W podaje 5,75% dla najlepszych aktywów. W MarketBeat Polska dla Krakowa takiej liczby nie ma. Nie ma jej też w raporcie Knight Frank o Krakowie ani w przeglądzie BNP Paribas Real Estate dla miast regionalnych. W tabeli C&W spread zostaje więc pusty.
Podaje ją natomiast CBRE w arkuszach „Office Figures” za II kwartał 2026 r.: prime yield biur 7,25% w Krakowie i 6,00% w Warszawie, czyli spread 125 pb (obliczenia redakcji). To para z jednego źródła i jednego kwartału, ale z innej agencji niż reszta tabeli: warszawska stopa CBRE jest o 25 pb wyższa niż C&W, dlatego nie odejmujemy liczby CBRE od liczby C&W. Zestawienie siedmiu miast według CBRE pokazujemy w tekście Stopa kapitalizacji: Warszawa i największe miasta.
Z raportów C&W przesłanką o kapitale jest zdanie: „Warszawa pozostała głównym kierunkiem lokowania kapitału”, z 58% wolumenu inwestycyjnego w II kwartale. Połowa z 14 transakcji dotyczyła miast regionalnych. Wolumeny CBRE z ostatnich 12 miesięcy dla obu miast podajemy w tym samym tekście. Nie wynika z tego, o ile Kraków jest tańszy lub droższy w stopie. Wiemy tylko, że większość wolumenu przypada na Warszawę.
Luki w danych o Krakowie
- Stopa kapitalizacji dla Krakowa według C&W, Knight Frank i BNP Paribas Real Estate: mamy ją tylko od CBRE, więc nie da się sprawdzić, czy inne agencje szacują ją podobnie.
- Czy krakowski przedział czynszu 15,00–18,00 EUR obejmuje centrum, czy całe miasto.
- Jak różne agencje liczą czynsz. Knight Frank podaje dla Krakowa czynsze wywoławcze 10–18 EUR, a BNP Paribas Real Estate pisze, że w nowych inwestycjach stawki mogą sięgać 17,75 EUR; to górna granica, nie typowa stawka. To inne wielkości niż „czynsz bazowy” C&W i nie wolno ich mieszać w jednym wierszu.
- Skąd wzięła się różnica między 27 300 m² nowej podaży w tekście Knight Frank a 27 000 m² na jego zestawieniu wskaźników. Używamy 27 300, zgodnie z C&W.
Czynsze biurowe w Krakowie na tle Warszawy omawia osobny tekst Kraków kontra Warszawa: czynsze biurowe rok do roku, a pustostany w dziewięciu miastach: Pustostany w biurach: miasta regionalne i Warszawa. Zestawienie z innym miastem: Trójmiasto kontra Warszawa: biura, czynsze, pustostany i stopy kapitalizacji.
Jak liczyliśmy: różnice w procentach zaokrąglamy do 0,1, w punktach bazowych do jedności, zgodnie z metodologią. Udział popytu w zasobach liczymy z liczb niezaokrąglonych (73 000 / 1 870 000 i 416 600 / 6 236 400). Skąd bierzemy dane i jak je sprawdzamy, opisuje tekst Skąd bierzemy dane.
Źródła: Cushman & Wakefield, MarketBeat Polska, rynek biurowy II kw. 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Warszawa, II kw. 2026; Knight Frank, Kraków: atrakcyjność miasta i rynek biurowy, I poł. 2026; BNP Paribas Real Estate, rynek biurowy w miastach regionalnych, II kw. 2026. CBRE, Office Figures Kraków, II kw. 2026 i Warszawa. Pliki odczytane 14 października 2026 r.