Ta strona opisuje, na czym opierają się liczby w Stopie Kapitalizacji: z jakich źródeł je bierzemy, jak je przeliczamy, co robimy, gdy się pomylimy.
Niezależność redakcji
Za każdy tekst odpowiada redaktor, a nie algorytm. Agencje doradcze są źródłem danych; dane agencji zawsze opisujemy jako dane agencji.
Nie ma reklam ani materiałów sponsorowanych.
Źródła i weryfikacja
Przy każdej liczbie podajemy datę, źródło i rodzaj: dane agencji, własne obliczenie albo szacunek. Źródłami są raporty agencji doradczych, dane GUS i NBP oraz publikacje rynkowe, między innymi Dwell. Jeśli źródło podaje przedział, podajemy przedział, a nie jedną liczbę.
Metodologia
Stopa kapitalizacji to iloraz rocznego dochodu netto z nieruchomości i jej wartości. Spread do Warszawy to różnica między stopą kapitalizacji w danym mieście a stopą warszawską dla tego samego segmentu, wyrażona w punktach bazowych. Pustostanowość i stawki najmu opisujemy osobno dla biur, magazynów i handlu. Pod każdą tabelą stoi data „stan na” i odnośnik do tej sekcji, a zmiany metody zapisujemy w dzienniku zmian.
NOI, czyli roczny dochód netto, liczymy tak: NOI = czynsz + wpływy pozaczynszowe − pustostany − koszty właściciela. Kolejność kroków opisuje tekst Od czynszu do NOI.
Rachunek spreadu: wartość dla miasta minus wartość dla Warszawy, w tym samym okresie, segmencie, klasie budynku i z tego samego źródła. Dla stóp i wskaźników w procentach (stopa kapitalizacji, stopa pustostanów) podajemy go w punktach bazowych, dla kwot (czynsz) w procentach względem Warszawy: (miasto − Warszawa) / Warszawa. Gdy źródło podaje przedział, liczymy spread dla obu końców i podajemy przedział; środek pokazujemy tylko obok przedziału, nigdy zamiast niego. Procenty zaokrąglamy do jednego miejsca po przecinku, punkty bazowe do jedności, z wyjątkiem połówek przy środkach przedziałów. Szczegóły: Jak liczymy spread do Warszawy.
Dziennik zmian metody
15 października 2026: wersja 1, pierwsza wersja opisu metody.
Podpisy autorów
Długie teksty podpisuje Kajetan Zawadzki, krótkie formy: „Redakcja”. Strony autorów nie istnieją.
Programy i automatyzacja
Narzędzia programowe mogą pomagać przy porządkowaniu tabel i szkicach, ale liczb nie czerpiemy z nich jako ze źródła, a każdy tekst sprawdza i za niego odpowiada człowiek.
Możemy korzystać z narzędzi opartych na sztucznej inteligencji jako wsparcia przy przygotowywaniu materiałów; za sprawdzenie faktów i za tekst odpowiada redakcja.
Sprostowania i poprawki
Gdy liczba lub odnośnik okaże się błędny, poprawiamy go w tekście, oznaczamy poprawkę datą i opisem zmiany. Kwartalna aktualizacja tabel nie tworzy nowej strony, tylko dodaje oznaczenie „zaktualizowano”.
Błąd zgłosisz przez stronę Do redakcji: podaj adres tekstu, błędną liczbę i, jeśli możesz, źródło.
Nie obiecujemy stałego terminu poprawki; każda poprawka dostaje datę w tekście.
Kontakt
Pytania o zasady: Do redakcji.
Ostatnia aktualizacja: 15 października 2026.