Czynsze w biurowcach klasy A wynosiły w II kwartale 2026 r. około 23 euro za m² miesięcznie w Warszawie, według NBP. W pozostałych ośmiu dużych miastach oraz siedmiu mniejszych miastach wojewódzkich łącznie czynsze wynosiły około 15 euro, według NBP. Pustostany na ośmiu dużych rynkach biurowych poza stolicą sięgały 19,5%, a w stolicy były mniej więcej o połowę niższe. Obie różnice to „spread do Warszawy”, ale w punktach bazowych wyrażamy tylko drugą. Poniżej opisujemy, jak liczymy oba rodzaje i jakich porównań nie robimy.
Punkt procentowy i punkt bazowy
Gdy porównujemy dwie wielkości wyrażone w procentach, różnicę podajemy w punktach procentowych. Zintegrowana Platforma Edukacyjna, serwis Ministerstwa Edukacji Narodowej, definiuje punkt procentowy jako „jednostkę różnicy między wartościami jednej wielkości a drugiej wielkości, wyrażonymi w procentach”. Ta sama strona podaje: „Punkt bazowy to 0,01 punktu procentowego”, czyli 1 punkt procentowy to 100 punktów bazowych (pb).
Przykład z polityki pieniężnej: stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r. Według archiwum stóp NBP od 4 grudnia 2025 r. wynosiła 4,00%. Zmiana to 0,25 punktu procentowego, czyli 25 pb, a stopa spadła o 6,25% swojej poprzedniej wartości (obliczenia redakcji). To trzy różne liczby opisujące tę samą decyzję, dlatego w tabelach zawsze piszemy jednostkę.
Nasza konwencja
Spread do Warszawy to wartość dla miasta minus wartość dla Warszawy, w tym samym okresie, segmencie, klasie budynku i z tego samego źródła. Znak plus oznacza, że w mieście wskaźnik jest wyższy niż w stolicy. Zasada jednostek jest prosta:
- Stopy i wskaźniki w procentach (stopa kapitalizacji, stopa pustostanów): różnica w punktach bazowych. Dotyczy zarówno spreadu stóp, jak i spreadu pustostanów.
- Zmiana jednego wskaźnika w czasie (na przykład pustostan rok do roku): punkty procentowe, zapisywane jako „pp”, tak jak w raportach agencji. Nie używamy zapisu „pkt proc.”.
- Kwoty (czynsz w euro lub złotych za m²): różnica procentowa względem Warszawy, liczona jako (miasto − Warszawa) / Warszawa.
Trzy przykłady na danych NBP
Wszystkie dane pochodzą z informacji NBP o rynku nieruchomości za II kwartał 2026 r.. Przy pustostanach NBP wymienia w przypisie dziewięć rynków biurowych: Warszawę oraz Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin. „Pozostałe 8 miast” to te rynki traktowane łącznie, więc nie jest to spread dla jednego miasta.
| Wskaźnik | Warszawa | Pozostałe 8 miast | Spread do Warszawy |
|---|---|---|---|
| Czynsz umowny, biura klasy A (euro/m²/mies.) | ok. 23 | ok. 15 (NBP: łącznie z 7 mniejszymi miastami) | −34,8% |
| Czynsz umowny, biura klasy B (euro/m²/mies.) | ok. 17 | ok. 12 | −29,4% |
| Stopa pustostanów, biura, II kw. 2026 r. | 9,45%* | 19,5% | +1005 pb |
| Stopa pustostanów, biura, IV kw. 2025 r. | 10,3% | 20,6% | +1030 pb |
Czynsze klasy B NBP podaje w dwóch grupach. W ośmiu większych miastach wojewódzkich było to około 12 euro, w siedmiu mniejszych około 13 euro. W tabeli używamy pierwszej grupy. Dla klasy A NBP podaje jedną wartość, około 15 euro, łącznie dla ośmiu dużych i siedmiu mniejszych miast wojewódzkich. Przy czynszach NBP nie wymienia składu grup; zakładamy, że osiem miast to w obu klasach te same rynki co przy pustostanach. To hipoteza redakcji; NBP tego nie podaje.
Z tabeli wynika jedna rzecz, której nie widać w pojedynczych liczbach: spread pustostanów zawęził się o 25 pb między IV kwartałem 2025 r. a II kwartałem 2026 r. Pustostany spadły w obu grupach, w ośmiu miastach nieco mocniej: o 110 pb wobec 85 pb w stolicy. To obliczenie redakcji na liczbach NBP. Nie wyciągamy z niego wniosku o trendzie, bo opiera się na dwóch odczytach.
Spread przy przedziałach
Gdy źródło podaje przedział, a nie jedną liczbę, liczymy spread dla obu końców. Przykład ilustracyjny, dane hipotetyczne: stopa kapitalizacji w mieście X wynosi 6,25–6,75%, w Warszawie 5,50–5,75%.
| Wariant | Obliczenie | Spread |
|---|---|---|
| Najmniejszy | 6,25% − 5,75% | +50 pb |
| Największy | 6,75% − 5,50% | +125 pb |
| Środki przedziałów | 6,50% − 5,625% | +87,5 pb |
W tabelach podajemy wtedy przedział od +50 do +125 pb. Środek podajemy tylko obok przedziału, nigdy zamiast niego.
Ten sam rachunek, inna para
Arytmetyka spreadu działa też poza porównaniem miast. W tej samej informacji NBP obliczona stopa kapitalizacji przy zakupie biurowca klasy B w Warszawie wynosi 8,5% (cena wygładzona) w wierszu „II 2026” tabeli 13, a średnia rynkowa stopa 10-letnich obligacji skarbowych 5,5%. Różnica to 300 pb (obliczenia redakcji). To jednak spread do obligacji, a nie do Warszawy, i NBP liczy tę stopę po swojemu. Wyliczona stopa „zawiera koszt amortyzacji budynku”, piszą autorzy. Takiej liczby nie zestawiamy ze stopą policzoną inną metodą.
Czego nie porównujemy
- Różnych klas budynków: klasa A w mieście z klasą B w Warszawie to porównanie jakości, nie lokalizacji.
- Różnych okresów: danych miasta z jednego kwartału z danymi Warszawy z innego.
- Różnych walut i jednostek: czynszu w euro z czynszem w złotych, stawki miesięcznej z roczną.
- Liczb z różnych źródeł w jednym wierszu, chyba że opisujemy oba źródła i ich metody pod tabelą.
Pułapki przy porównywaniu raportów opisuje tekst Pięć pułapek przy czytaniu kwartalnego raportu agencji, a przykład rynku z ograniczonymi danymi publicznymi opisuje Szczecin: gdzie kończą się publiczne dane.
Jak liczyliśmy: różnice i zaokrąglenia (procenty do jednego miejsca po przecinku, punkty bazowe do jedności, z wyjątkiem połówek przy środkach przedziałów) opisujemy w metodologii. Co oznacza sama stopa kapitalizacji, wyjaśniamy w tekście Czym jest stopa kapitalizacji.