Według CBRE prime yield najlepszych biur w Katowicach wynosił na koniec II kwartału 2026 r. 8,70%, w Warszawie 6,00%. Różnica to 270 punktów bazowych (pb), czyli 2,70 punktu procentowego. Oba wyniki pochodzą z tej samej serii raportów i z tego samego kwartału. Stopa kapitalizacji, czyli iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości, jest w Katowicach wyższa, a wyższa stopa przy tym samym dochodzie oznacza niższą wycenę.
Wśród siedmiu miast, które CBRE opisuje w serii „Office Figures”, to najszersza luka do Warszawy; pozostałe miasta zestawiamy w tekście Stopa kapitalizacji: Warszawa i największe miasta bez stolicy. Poniżej sprawdzamy, co z tej luki da się poprzeć danymi o czynszach, pustostanach i wolumenie inwestycji, a co zostaje hipotezą.
Dane CBRE za II kwartał 2026 r. (stan na 30 czerwca), pliki odczytane 16 października 2026 r.
Katowice i Warszawa: tabela porównawcza
Stopę, pustostan, czynsz prime i wolumen odczytaliśmy z arkuszy CBRE „Office Figures”, osobnych dla każdego miasta. Spread w punktach bazowych liczymy zgodnie z tekstem Jak liczymy spread do Warszawy w punktach bazowych: miasto minus Warszawa. Spread pustostanu też podajemy w punktach bazowych, a zmianę samego wskaźnika w czasie w punktach procentowych (pp).
| Wskaźnik (CBRE, II kw. 2026) | Katowice | Warszawa | Spread / różnica |
|---|---|---|---|
| Prime yield, biura | 8,70% | 6,00% | +270 pb |
| Zmiana prime yield rok do roku | +145 pb | 0 pb | – |
| Wskaźnik pustostanów | 22,21% | 8,49% | +1372 pb |
| Czynsz prime, EUR/m²/mies. | 14,50 | 28,50 | ok. 49% niżej (obliczenie własne) |
| Wolumen inwestycji w biura, ostatnie 12 miesięcy | 29 mln EUR | 1,56 mld EUR | 53,8 raza mniej (iloraz własny) |
Co może stać za różnicą 270 pb
Arkusze CBRE podają stopy bez uzasadnienia: nie znaleźliśmy w nich zdania o tym, skąd bierze się różnica między miastami. Poniższe czynniki to zestawienie danych z arkuszy i z raportów innych agencji. Wniosek, że mają związek ze stopą, jest naszą oceną, nie tezą źródła.
Dochód: czynsz. Czynsz prime wynosi w Katowicach 14,50 EUR za m² miesięcznie, w Warszawie 28,50 EUR, czyli około 49% mniej. Cushman & Wakefield podaje dla Katowic przedział 13,50–15,50 EUR, a dla centrum Warszawy 24,00–29,00 EUR; poza centrum Warszawa ma 15,00–19,00 EUR, więc ten przedział zachodzi na katowicki. Luka czynszowa jest w dużej mierze różnicą między centrum stolicy a resztą rynku. Czynsz sam nie ustawia miast w kolejności stóp: w Łodzi czynsz prime jest jeszcze niższy (13,80 EUR), a stopa też niższa niż w Katowicach (8,40%).
Dochód: pustostan. Wskaźnik pustostanów w Katowicach (22,21%) jest 2,6 raza wyższy niż w Warszawie (8,49%). Cushman & Wakefield podaje dla obu miast prawie te same liczby, 22,2% i 8,5%. Raporty nie mówią, czy mają wspólną bazę danych, więc nie traktujemy ich jako dwóch niezależnych pomiarów. Nowa podaż nie tłumaczy luki: od początku roku w Katowicach oddano 2 700 m², w Warszawie 45 200 m². Dane nie rozstrzygają, czy pustostan jest frykcyjny, czy strukturalny; rozróżnienie opisujemy w tekście Pustostan strukturalny a frykcyjny: czego nie da się odczytać z raportów. Od tego zależy założenie o dochodzie netto, zgodnie z tekstem Od czynszu do NOI: jak liczymy dochód netto.
Płynność i punkty odniesienia. Wolumen inwestycji w biura z ostatnich 12 miesięcy to w Katowicach 29 mln EUR, w Warszawie 1,56 mld EUR, czyli 53,8 raza więcej. Według raportu Cushman & Wakefield za II kwartał 2026 r. na Warszawę przypadało 58% wolumenu inwestycyjnego w biurach. Rynek z tak małą liczbą transakcji ma mało cen referencyjnych, a pole „Prime Yield” w arkuszu CBRE nosi etykietę „Expected Investment Returns”, czyli oczekiwanych zwrotów. Wielkość dopłaty za tę niepewność nie wynika z żadnego z otwartych raportów.
Skok o 145 pb w rok. Arkusz CBRE podaje dla Katowic zmianę rok do roku +145 pb, a dla Warszawy i pozostałych pięciu miast 0 pb. Pustostan w Katowicach zmienił się w ciągu roku niewiele: według Cushman & Wakefield spadł o 0,5 pp rok do roku (to inna agencja niż CBRE, z której pochodzi stopa). Nie wiemy, czy skok to ruch rynku, czy zmiana sposobu szacowania, i nie wyciągamy z niego wniosków o poziomie stopy rok wcześniej.
Magazyny: inny układ. Dla magazynów porównujemy według Savills region górnośląski (w raporcie „Upper Silesia”) ze strefami Warszawa I i II (w raporcie „Warsaw I” i „Warsaw II”), a nie miasto z miastem. Czynsz w regionie górnośląskim (3,95–5,25 EUR) jest w środku przedziału o około 25% niższy niż w strefie Warszawa I (5,50–6,75 EUR). Pustostan jest zbliżony: 7,0% wobec 6,4% (Warszawa I) i 6,9% (Warszawa II). Udział regionu w popycie netto w I półroczu wynosi 22%, a stref Warszawa I i II po 10%. Arkusze CBRE dotyczą biur, a stopy magazynowej dla Górnego Śląska w tym zestawieniu nie podajemy.
Na co uważać przy tym porównaniu
- Jedna agencja po stronie Katowic. Stopę 8,70% dla Katowic i 6,00% dla Warszawy podaje CBRE. Spread liczymy tylko z CBRE, bez mieszania agencji.
- Prime yield dotyczy najlepszego aktywa, nie średniej rynku. Przy tak małej liczbie transakcji (Katowice: 29 mln EUR w ciągu 12 miesięcy) taką stopę trudno zweryfikować konkretną sprzedażą.
- Czynsze wywoławcze, nie efektywne. Savills zaznacza w raporcie magazynowym, że czynsze efektywne mają większy rozrzut zależny od warunków umów i pakietów zachęt. Przedziały w tekście nie uwzględniają tych różnic.
- Różne definicje pustostanu magazynowego. Dla tego samego zasobu 6 338 300 m² Savills podaje 7,0%, a Cushman & Wakefield 7,3% dla Silesii. Metodyka agencji się różni, więc nie zestawiamy ich w jednym szeregu.
- Okresy. Stopa, pustostan, czynsz i wolumen CBRE dotyczą II kwartału 2026 r., popyt i podaż biurowa Cushman & Wakefield są liczone od początku roku, magazyny według Savills dotyczą I półrocza 2026 r., a pustostan magazynowy Cushman & Wakefield (7,3%) dotyczy końca II kwartału 2026 r. Nie przeliczaliśmy ich na wspólny okres.
Źródła i ich ograniczenia opisuje tekst Skąd bierzemy dane: przegląd źródeł i ich ograniczeń.
Wnioski dla wyceny katowickiego biura
Poniższych wniosków żadne źródło nie podaje wprost.
- Kierunek różnicy jest spójny z danymi: niższy czynsz, wyższy pustostan i mała liczba transakcji idą w parze z wyższą stopą. Skali, 270 pb, żaden z tych czynników nie wyjaśnia; siedem miast z jednej serii CBRE nie wystarcza, by ją wyliczyć.
- Pustostan zmienił się w ciągu roku o 0,5 pp, stopa o 145 pb (dwie różne agencje). Dopóki druga agencja nie poda stopy dla Katowic, skok traktujemy jako nieobjaśniony i nie opieramy na nim wniosków o trendzie.
- Pustostan 22,21% i stopa 8,70% to dwa osobne wejścia do wyceny: pierwszy działa przez dochód netto, druga przez cenę. Źródła nie pozwalają ocenić, które z nich waży więcej. Wrażliwość ceny na stopę ilustruje tekst Ile kosztuje 1 punkt bazowy: wycena przy stopie 6% i 7% (przykład ilustracyjny).
- Wniosek ma charakter kierunkowy. Dotyczy najlepszych biur w dwóch miastach w jednym kwartale, nie całych rynków.
Podobne zestawienie dla Trójmiasta zawiera tekst Trójmiasto kontra Warszawa: biura, czynsze, pustostany i stopy kapitalizacji.
Podsumowanie
| Co sprawdzić | Wartość | Źródło |
|---|---|---|
| Prime yield, biura Katowice / Warszawa | 8,70% / 6,00% | CBRE, Office Figures, II kw. 2026: Katowice, Warszawa |
| Spread Katowice − Warszawa | +270 pb | obliczenie własne z danych CBRE |
| Zmiana prime yield rok do roku, Katowice / Warszawa | +145 pb / 0 pb | CBRE, Office Figures, II kw. 2026 |
| Wskaźnik pustostanów biur, Katowice / Warszawa | 22,21% / 8,49% | CBRE, Office Figures, II kw. 2026 |
| Czynsz prime, Katowice / Warszawa, EUR/m²/mies. | 14,50 / 28,50 | CBRE, Office Figures, II kw. 2026 |
| Wolumen inwestycji w biura, 12 miesięcy, Katowice / Warszawa | 29 mln EUR / 1,56 mld EUR | CBRE, Office Figures, II kw. 2026 |
| Czynsz biurowy Katowice / Warszawa (centrum), EUR/m²/mies. | 13,50–15,50 / 24,00–29,00 | Cushman & Wakefield, Offices Q2 2026 |
| Pustostan biur Katowice / Warszawa | 22,2% / 8,5% | Cushman & Wakefield, Offices Q2 2026 |
| Nowa podaż biur od początku roku, Katowice / Warszawa, m² | 2 700 / 45 200 | Cushman & Wakefield, Offices Q2 2026 |
| Udział Warszawy w wolumenie inwestycyjnym biur (opis II kw.) | 58% | Cushman & Wakefield, Offices Q2 2026 |
| Czynsz magazynowy: region górnośląski / Warszawa I, EUR/m²/mies. | 3,95–5,25 / 5,50–6,75 | Savills, Warehouse and Industrial H1 2026 |
| Pustostan magazynowy: region górnośląski / Warszawa I / Warszawa II | 7,0% / 6,4% / 6,9% | Savills, Warehouse and Industrial H1 2026 |
| Udział w popycie netto: region górnośląski / Warszawa I i II | 22% / 10% | Savills, Warehouse and Industrial H1 2026 |
| Pustostan magazynowy Silesia (inna metodyka) | 7,3% | Cushman & Wakefield, Industrial Q2 2026 |