Wskaźnik pustostanów w biurach wynosił na koniec czerwca 2026 r. 10,4% w Trójmieście i 8,5% w Warszawie, podaje Cushman & Wakefield (C&W). Różnica to 190 punktów bazowych (pb), czyli 1,9 punktu procentowego. Dla stopy kapitalizacji najlepszych aktywów odstęp jest większy: według innej agencji, CBRE, wynosi 230 pb. Dwóch agencji nie łączymy w jednej tabeli, więc zestawienia są dwa.
Wskaźnik pustostanów to udział niewynajętej powierzchni w zasobach biurowych miasta. Stopa kapitalizacji to dochód netto z budynku podzielony przez jego wartość; rachunek opisuje tekst Czym jest stopa kapitalizacji. Sposób liczenia różnic podajemy w tekście Jak liczymy spread do Warszawy: wskaźniki porównujemy w punktach bazowych, kwoty w procentach względem Warszawy.
Rynek w liczbach: jedno źródło
Wiersze pochodzą z publikacji MarketBeat C&W za II kwartał 2026 r. Popyt i nowa podaż są liczone od początku roku, czyli za pierwsze półrocze.
| Wskaźnik | Warszawa | Trójmiasto | Spread (Trójmiasto − Warszawa) |
|---|---|---|---|
| Zasoby biurowe (m²) | 6 236 400 | 1 077 000 | −82,7% |
| Wskaźnik pustostanów | 8,5% | 10,4% | +190 pb |
| Popyt od początku roku (m²) | 416 600 | 70 600 | −83,1% |
| Popyt od początku roku jako % zasobów | 6,7% | 6,6% | −12 pb |
| Powierzchnia oddana do użytku od początku roku (m²) | 45 200 | 12 700 | −71,9% |
| Czynsz bazowy, porównanie z centrum Warszawy (EUR/m²/mies.) | 24,00–29,00 | 14,00–16,00 | od −51,7% do −33,3% |
| Czynsz bazowy, porównanie z Warszawą poza centrum (EUR/m²/mies.) | 15,00–19,00 | 14,00–16,00 | od −26,3% do +6,7% |
| Stopa kapitalizacji, najlepsze aktywa | 5,75% | brak w źródle | nie do obliczenia |
Trójmiasto ma około 17% zasobów stolicy i około 17% jej popytu od początku roku (16,9%). Po przeliczeniu na zasoby oba popyty prawie się pokrywają: 6,6% w Trójmieście i 6,7% w Warszawie (z liczb niezaokrąglonych). Przy podobnym tempie wynajmu wskaźnik pustostanów jest jednak wyższy o 190 pb. Oba popyty obejmują renegocjacje, a udział renegocjacji znamy tylko dla Warszawy (48% popytu I półrocza według C&W); dla Trójmiasta raport C&W go nie podaje. Proste porównanie nie oddziela więc nowego zapotrzebowania. Z tabeli nie wynika, skąd różnica: półroczny popyt opisuje tempo, a pustostan zasób wolnej powierzchni, który powstał wcześniej.
Czynsze: zależy od tego, z czym porównujemy
C&W podaje dla Warszawy osobne przedziały dla centrum i dla reszty miasta. Środek przedziału trójmiejskiego, 15,00 EUR, leży o 43,4% niżej niż środek przedziału centrum Warszawy (26,50 EUR) i o 11,8% niżej niż środek przedziału poza centrum (17,00 EUR). Oba procenty to nasze obliczenie. Z centrum Warszawy przedział trójmiejski się nie styka, z częścią poza centrum zachodzi na siebie w przedziale 15–16 EUR. Przy takim nakładaniu się wystarczy zmiana jednego końca przedziału, by znak spreadu się odwrócił.
Nie wiemy, czy trójmiejski przedział 14,00–16,00 EUR opisuje całe miasto, czy konkretne lokalizacje. C&W nie dzieli Trójmiasta na strefy, a Warszawę dzieli. Nie podajemy więc jednej liczby „taniej o X%”: wynik zależy od wyboru porównania, który należy do czytelnika.
Co widać w publikacjach agencji
Źródła nie podają jednej przyczyny luki. Poniżej trzy okoliczności z publikacji; ich zestawienie to odczyt redakcji, nie wniosek agencji.
Pustostany spadały w obu miastach równie szybko. CBRE podaje zmianę rok do roku o −226 pb w Trójmieście i o −230 pb w Warszawie. Oba spadki dzieli 4 pb (obliczenia redakcji), więc żadne miasto nie odrabia dystansu szybciej. W samej Warszawie C&W podaje wskaźnik poza centrum: 11,8% w II kwartale 2026 r., po osiągnięciu, jak pisze agencja, „lokalnego maksimum na poziomie 13,3%” w II kwartale 2025 r. Dla Trójmiasta takiego rozbicia nie ma.
Struktura najemców jest inna. CBRE pisze, że w Trójmieście około 50% popytu w II kwartale wygenerował sektor IT, a w strukturze popytu nowe umowy stanowiły 74%, odnowienia 16%, a ekspansje 10%. W Warszawie ta sama agencja wymienia sektor publiczny z udziałem 20% popytu, przed usługami biznesowymi (15%) i instytucjami finansowymi (14%). Nie wynika z tego, że któraś struktura jest trwalsza.
Podaż w budowie jest mała w obu miastach. CBRE podaje dla Trójmiasta około 36 000 m² w budowie, co przy zasobach około 1 077 000 m² (również według CBRE) daje 3,3% (obliczenia redakcji). Dla Warszawy zarówno C&W, jak i CBRE wskazują około 130 000 m² w budowie; przy zasobach 6 236 400 m² (C&W; CBRE: 6 236 tys. m²) to 2,1% (obliczenia redakcji; zasoby obu agencji pokrywają się). W części ogólnopolskiej MarketBeat C&W pisze, że niska aktywność deweloperska wynika z „wysokiego stopnia nasycenia rynku powierzchnią biurową” (opis całego rynku, nie dwóch miast). W relacji do zasobów w budowie jest więc więcej w Trójmieście; źródła nie wiążą tego z różnicą w pustostanach.
Gdzie jest stopa kapitalizacji
W MarketBeat Polska stopy kapitalizacji dla Trójmiasta nie ma; C&W podaje 5,75% tylko dla najlepszych aktywów w Warszawie. Dla obu miast podaje ją CBRE w arkuszach „Office Figures” za II kwartał 2026 r. Poniższa tabela jest osobna, bo warszawska stopa CBRE jest o 25 pb wyższa niż C&W, a nie wiemy, czy obie agencje opisują nią to samo oszacowanie.
| Wskaźnik (CBRE) | Warszawa | Trójmiasto | Spread (Trójmiasto − Warszawa) |
|---|---|---|---|
| Prime yield (stopa kapitalizacji najlepszych aktywów) | 6,00% | 8,30% | +230 pb |
| Zmiana prime yield rok do roku | 0 pb | 0 pb | 0 pb |
| Czynsz prime (EUR/m²/mies.) | 28,50 | 16,00 | −43,9% |
| Zmiana prime rent rok do roku | +2,4% | +1,6% | nie podajemy spreadu zmian |
| Wskaźnik pustostanów | 8,49% | 10,40% | +191 pb |
Stopa najlepszych aktywów nie zmieniła się w obu miastach rok do roku, a czynsz prime wzrósł szybciej w Warszawie. Odstęp 230 pb utrzymuje się więc przy stabilnych stopach, a nie dlatego, że któraś zmieniła się w ostatnim roku. Jak odczytać koszt takiej różnicy w wycenie, pokazuje tekst Ile kosztuje 1 punkt bazowy. Wskaźnik pustostanów daje w tej tabeli +191 pb, a w pierwszej +190 pb, bo CBRE podaje go z dwoma miejscami po przecinku (10,40% i 8,49%), a C&W z jednym (10,4% i 8,5%). Związku między stopą a czynszem nie dowodzimy.
Braki w danych o Trójmieście
- Stopy kapitalizacji dla Trójmiasta według C&W i BNP Paribas Real Estate; raportu Knight Frank pod tym kątem nie przeszukiwaliśmy. Mamy tylko stopę CBRE, więc nie da się sprawdzić, czy inne agencje szacują ją podobnie.
- Czy przedział czynszu 14,00–16,00 EUR dotyczy całego Trójmiasta, czy wybranych lokalizacji.
- Który z dwóch przedziałów warszawskich jest właściwym punktem odniesienia dla trójmiejskich biur.
- Skąd różnica w popycie Trójmiasta w arkuszu CBRE: ramka „Take Up” (popyt) podaje 17 tys. m² (bez opisu okresu) i 46 tys. m² w pozycji „Year2Date” (od początku roku), a tekst tej samej publikacji około 20 600 m² w II kwartale i około 70 600 m² w pierwszym półroczu. Używamy tekstu, bo jego liczba półroczna zgadza się z C&W; różnicy w ramce nie rozstrzygamy.
- Jak agencje liczą czynsz. BNP Paribas Real Estate podaje dla Trójmiasta czynsze wywoławcze w przedziale 12,5–17,3 EUR (w tekście; mapa w tym samym raporcie ma 12,4). To inna wielkość niż „czynsz bazowy” C&W, więc nie umieszczamy ich w jednym wierszu.
Podobne zestawienie dla innego miasta to Katowice kontra Warszawa: gdzie stopa jest wyższa i dlaczego. Czynsze bazowe wszystkich miast regionalnych obok siebie pokazuje Czynsze biurowe w miastach regionalnych: ile brakuje do Warszawy.
Jak liczyliśmy: procenty zaokrąglamy do jednego miejsca po przecinku, a punkty bazowe do jedności (metodologia). Udział popytu w zasobach to popyt podzielony przez zasoby, z liczb niezaokrąglonych (70 600 / 1 077 000 i 416 600 / 6 236 400). Źródła danych i sposób ich sprawdzania opisuje tekst Skąd bierzemy dane.
Źródła: Cushman & Wakefield, MarketBeat Polska, rynek biurowy II kw. 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Warszawa, II kw. 2026; BNP Paribas Real Estate, rynek biurowy w miastach regionalnych, II kw. 2026. CBRE, Office Figures Trójmiasto, II kw. 2026 i Warszawa. Pliki odczytane 14 i 16 października 2026 r.