W II kwartale 2026 r. transakcje w Polsce opiewały na 2 mld EUR, czyli dwa razy więcej niż w pierwszym kwartale. Stopy prime w tym samym czasie, według Knight Frank, pozostały stabilne we wszystkich głównych klasach aktywów, a agencja oczekuje dalszej kompresji w prime biurowym w Warszawie. W II kwartale zmienił się więc obraz płynności, a nie poziom stóp.
Aktualne na 15 października 2026 r.
Co zmieniło się w źródłach
Knight Frank w raporcie za I półrocze 2026 r. podaje wolumen powyżej 3 mld EUR, o 77% wyższy rok do roku. Wolumen biurowy wyniósł 594 mln EUR, o 35% więcej rok do roku. Polski kapitał stanowił 55% wolumenu biurowego poza Warszawą i 49% w skali kraju.
Stopa prime to stopa kapitalizacji, czyli iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości, liczona dla najlepszych aktywów w najlepszych lokalizacjach (zob. Czym jest stopa kapitalizacji, a czym nie jest). Knight Frank szacuje ją na 6,25–6,5% dla magazynów i logistyki, 6,25% dla centrów handlowych i 6,0% dla biur. Agencja spodziewa się dalszej kompresji w prime biurowym w Warszawie, ale nie podaje docelowej wartości.
BNP Paribas Real Estate Poland raportuje zmianę po stronie popytu. W ośmiu największych miastach poza Warszawą wynajęto 187,5 tys. m², o 56,5% więcej niż w poprzednim kwartale.
Wpływ na tabele Rejestru
Stopy prime BNP Paribas Real Estate Poland z raportu inwestycyjnego za II kwartał 2026 r. to: biura 6,25%, centra handlowe 6,5%, retail parki 7,0% i logistyka 6,0% (po kompresji o 25 pb r/r).
Dla logistyki oba źródła się rozchodzą: 6,0% u BNP Paribas i 6,25–6,5% u Knight Frank. Nie wiemy, czy wynika to z definicji aktywa, daty wyceny czy próby transakcji. Dlatego Rejestr prowadzi osobną kolumnę dla każdej agencji. Spread do Warszawy liczymy wyłącznie w obrębie jednego źródła, zgodnie z zasadami z tekstu Jak liczymy spread do Warszawy w punktach bazowych.
Co sprawdzić przed aktualizacją
- Czy każda stopa ma w Rejestrze przypisaną agencję, kwartał i klasę aktywa; zakres 6,25–6,5% zapisujemy jako zakres, nie średnią.
- Czy raporty za III kwartał 2026 r. zostały już opublikowane. Stan źródeł opisujemy na dziś, bo część agencji publikuje je z kilkutygodniowym opóźnieniem.
- Czy któraś agencja podaje stopy dla biur regionalnych. Raporty agencji cytowane w tej notatce nie podają takiej liczby, więc spreadu regionalnego nie aktualizujemy. Szersze omówienie źródeł: Skąd bierzemy dane.
Co z tych zmian wynika, a czego nie
Te uwagi nie pochodzą z raportów, tylko z naszego odczytu zmian.
- Wzrost popytu najmu w regionach (+56,5% kw/kw) nie jest jeszcze sygnałem dla stóp. Pustostan w starszych budynkach może pozostać wysoki (zob. Pustostan strukturalny a frykcyjny).
- Stabilność stóp przy podwojonym wolumenie sugeruje, że wycena na rynku prime nie reaguje jeszcze na wzrost płynności. To hipoteza, nie wniosek z danych.
- Rozbieżność agencji w logistyce mieści się w naturalnym rozrzucie źródeł; do wniosków używamy zakresu, a nie jednej liczby.
Stawki handlowe z rejestru omawiamy osobno w tekście Handel: prime yield w miastach i w Warszawie.
| Wskaźnik | Wartość | Źródło |
|---|---|---|
| Wolumen II kw. 2026 | 2 mld EUR, 2x I kw. | Knight Frank |
| Wolumen I półrocze 2026 | ponad 3 mld EUR, +77% r/r | Knight Frank |
| Wolumen biurowy I poł. | 594 mln EUR, +35% r/r | Knight Frank |
| Prime biura | 6,0% | Knight Frank |
| Prime centra handlowe | 6,25% | Knight Frank |
| Prime magazyny i logistyka | 6,25–6,5% | Knight Frank |
| Prime logistyka | 6,0% | BNP Paribas RE |
| Najem regionalny II kw. | 187,5 tys. m², +56,5% kw/kw | BNP Paribas RE |
| Polski kapitał, biura poza Warszawą | 55% | Knight Frank |
Źródła: Knight Frank, Rynek inwestycyjny w Polsce, I poł. 2026; BNP Paribas Real Estate Poland, Review: Investment Market in Poland in Q2 2026, Review: Rynek biurowy w miastach regionalnych w Polsce w II kw. 2026 i Review: Office Market in Warsaw in Q2 2026. Pliki odczytane 28 października 2026 r.