W czerwcu 2026 r. stawki „premium” za najlepsze biura w strefie Centrum Warszawy wyniosły przeciętnie 24,00–29,00 EUR za m² miesięcznie, podaje Cushman & Wakefield (C&W). W tabelach miejskich C&W najwyższy czynsz bazowy wśród miast regionalnych ma Kraków: 15,00–18,00 EUR. Środki przedziałów to 26,50 i 16,50 EUR, więc Kraków leży o 10,00 EUR, czyli 37,7% poniżej centrum stolicy. Poniżej zestawiamy z Warszawą osiem miast regionalnych.
Czynsze bazowe: miasta i Warszawa
C&W w tabelach miejskich podaje czynsz bazowy, czyli stawkę za m² miesięcznie w euro, jako przedział. Dla Warszawy są dwa przedziały: centrum i lokalizacje poza centrum. Różnicę liczymy względem obu, od środków przedziałów. To uproszczenie: pełny przedział różnic, liczony od końców przedziałów, jest szerszy (zasady opisujemy w tekście Jak liczymy spread do Warszawy).
| Miasto | Czynsz bazowy (EUR/m²/mies.) | Środek przedziału | Różnica do centrum Warszawy | Różnica do Warszawy poza centrum |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa, centrum | 24,00–29,00 | 26,50 | 0,0% | +55,9% |
| Warszawa, poza centrum | 15,00–19,00 | 17,00 | −35,8% | 0,0% |
| Kraków | 15,00–18,00 | 16,50 | −37,7% (−10,00 EUR) | −2,9% |
| Trójmiasto | 14,00–16,00 | 15,00 | −43,4% (−11,50 EUR) | −11,8% |
| Wrocław | 13,50–16,50 | 15,00 | −43,4% (−11,50 EUR) | −11,8% |
| Poznań | 13,50–16,25 | 14,88 | −43,9% (−11,63 EUR) | −12,5% |
| Katowice | 13,50–15,50 | 14,50 | −45,3% (−12,00 EUR) | −14,7% |
| Szczecin | 13,00–14,00 | 13,50 | −49,1% (−13,00 EUR) | −20,6% |
| Łódź | 12,50–14,00 | 13,25 | −50,0% (−13,25 EUR) | −22,1% |
| Lublin | 12,00–13,75 | 12,88 | −51,4% (−13,63 EUR) | −24,3% |
Co wynika z tabeli
Kraków jest osobno, reszta tworzy pas. Środek przedziału krakowskiego leży o 2,9% poniżej Warszawy poza centrum, a przedziały obu rynków zachodzą na siebie. Od Trójmiasta po Lublin różnica wobec Warszawy poza centrum rośnie od 11,8% do 24,3%.
Wobec centrum Warszawy każde miasto leży co najmniej 37,7% niżej, licząc od środków przedziałów. Przedział centrum (24,00–29,00 EUR) leży powyżej górnego końca każdego przedziału regionalnego, najwyższego, 18,00 EUR w Krakowie. C&W podaje dla centrum Warszawy te same liczby jako „premium” w tekście i jako czynsz bazowy w tabeli, ale nie wiemy, czy w miastach regionalnych to samo znaczy „bazowy” (niżej), więc to zestawienie liczb z tabel C&W, a nie porównanie cen takich samych budynków.
Różnica między miastami regionalnymi jest mniejsza niż do stolicy. Rozstęp środków przedziałów, od Krakowa do Lublina, to ok. 3,6 EUR. Od Krakowa do centrum Warszawy jest 10,00 EUR.
Drugi raport: inna kolejność
Aby sprawdzić, czy kolejność jest cechą rynku, a nie raportu, zestawiamy ją z drugim źródłem. BNP Paribas Real Estate Polska (BNP) publikuje dla ośmiu miast regionalnych czynsz oznaczony jako „prime”, a Warszawy w tym raporcie nie pokazuje, więc różnicy do stolicy z niego nie policzymy. Dla Poznania (19,25 EUR) i Krakowa (17,75 EUR) BNP pisze, że w nowych inwestycjach w centralnych lokalizacjach stawki „mogą sięgać” tych kwot: to wartości maksymalne, nie przeciętne.
| Miasto | C&W: środek czynszu bazowego (EUR) | BNP: czynsz „prime” (EUR) |
|---|---|---|
| Warszawa | 26,50 (centrum) / 17,00 (poza) | brak w źródle |
| Poznań | 14,88 | 19,25 |
| Kraków | 16,50 | 17,75 |
| Wrocław | 15,00 | 16,75 |
| Trójmiasto | 15,00 | 16,50 |
| Szczecin | 13,50 | 16,25 |
| Katowice | 14,50 | 15,50 |
| Łódź | 13,25 | 15,50 |
| Lublin | 12,88 | 15,00 |
W raporcie BNP najwyższą wartość ma Poznań (19,25 EUR), w C&W według środka przedziału jest czwarty. Kraków jest w C&W pierwszy, w BNP drugi, a Lublin ostatni w obu zestawieniach. Czytamy to jako różnicę miar (interpretacja redakcji). Według BNP 19,25 EUR to stawka maksymalna w nowych inwestycjach w centrum. Ta sama publikacja podaje na mapie (na wykresie słupkowym nie ma etykiet) czynsze wywoławcze: w Poznaniu 10,8–14,6 EUR, a w Krakowie 12,7–15,6 EUR, czyli wyżej. Z tych wartości nie liczymy spreadu do Warszawy.
Czynsz prime, wywoławczy i bazowy: niejasne granice
BNP pokazuje dwie różne miary. Jedna liczba na miasto jest w tabeli „czynsz prime”, z kolumną zmiany rok do roku. Czynsz wywoławczy BNP podaje osobno, jako przedziały opisane w przypisie jako „przedział międzykwartylowy, wyznaczony na podstawie stawek ofertowych dostępnych modułów”.
Dla Poznania i Krakowa czynsz „prime” pokrywa się z kwotą, którą BNP opisuje jako możliwą w nowych inwestycjach w centrum; dla pozostałych sześciu miast raport nie wyjaśnia, jak tę liczbę wyznaczono.
Nie wiemy też, czy „czynsz bazowy” z tabel miejskich C&W to ta sama wielkość co stawki „premium” z jej tekstu: dla regionów podsumowanie podaje 14,0–18,0 EUR, tekst pisze o najlepszych biurach w centrum „oferowanych” w tym przedziale, a tabele miejskie sięgają w dół do 12,00 EUR.
Czynsze są w euro i nie przeliczamy ich na złote. Nie dysponujemy też rozkładem budynków, więc nie wiemy, czy różnice wynikają z lokalizacji, czy ze standardu: BNP zastrzega, że poziom czynszów zależy „nie tylko od lokalizacji, ale również od standardu budynku”. Ograniczenia danych agencji opisujemy w tekście Skąd bierzemy dane.
Dla Krakowa mamy też zestawienie rok do roku (Kraków kontra Warszawa: czynsze biurowe rok do roku), a zmiany w źródłach rejestru opisuje Rejestr stawek: co zmieniło się od poprzedniego kwartału.
Jak liczyliśmy
Przedziały przepisaliśmy z raportów bez zmian. Środek przedziału to średnia jego końców. Różnica to środek przedziału miasta względem środka przedziału Warszawy (osobno centrum i poza centrum) minus 1, w procentach; różnice w euro to odjęcie środków. Procenty zaokrąglamy do jednego miejsca po przecinku na końcu, z wartości niezaokrąglonych, a połówki w górę. Ogólne zasady opisuje metodologia.
Źródła: Cushman & Wakefield, MarketBeat Rynek biurowy II kw. 2026, Polska; BNP Paribas Real Estate Polska, Review: Rynek biurowy w miastach regionalnych w Polsce w II kw. 2026. Pliki odczytane 14 października 2026 r.