Najniższą prime yield w handlu raportuje się dla centrum Warszawy: 6,45%. Siedem aglomeracji regionalnych mieści się w przedziale 6,70–7,45%. Warszawa poza centrum (7,00%) wypada tak samo jak Górny Śląsk i Poznań, więc kontrast biegnie wzdłuż granicy „centrum kontra reszta”, a nie „stolica kontra regiony”.
Stan na 15 października 2026 r.
Kontrast w liczbach
Prime yield to stopa kapitalizacji najlepszych obiektów w danym rynku. Stopa kapitalizacji to iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości (zob. Czym jest stopa kapitalizacji, a czym nie jest). Prime yield jest szacunkiem agencji, a nie średnią z transakcji.
Cushman & Wakefield podaje w MarketBeat Retail Q2 2026 6,45% dla centrum Warszawy i 7,00% dla lokalizacji poza centrum. Dla Polski ogółem raport wskazuje tę samą wartość co dla centrum stolicy, czyli 6,45%. Wskaźnik krajowy jest więc w tym zestawieniu równy stawce warszawskiej, a nie średniej z miast.
Raport nie rozpisuje stawek czynszów na miasta. Podaje tylko wartości krajowe: 180 EUR za m² miesięcznie w flagowych centrach handlowych i około 19,5 EUR za m² w czołowych regionalnych parkach handlowych.
Tabela główna: prime yield według aglomeracji
| Aglomeracja | Prime yield | Spread do Warszawy (centrum), pb | Gęstość centrów, m²/1000 mieszk. |
|---|---|---|---|
| Warszawa, centrum | 6,45% | 0 | 505 (cała Warszawa) |
| Warszawa, poza centrum | 7,00% | 55 | 505 (cała Warszawa) |
| Wrocław | 6,70% | 25 | 587 |
| Trójmiasto | 6,90% | 45 | 543 |
| Kraków | 6,90% | 45 | 474 |
| Łódź | 6,90% | 45 | 591 |
| Górny Śląsk | 7,00% | 55 | 507 |
| Poznań | 7,00% | 55 | 700 |
| Szczecin | 7,45% | 100 | 507 |
Wnioski z tabeli stawek
- Sześć z siedmiu aglomeracji regionalnych leży 25–55 pb od centrum Warszawy. Jeden punkt bazowy to 0,01 punktu procentowego. Wyjątkiem jest Szczecin ze spreadem 100 pb. Wrocław ma najwęższy spread, 25 pb.
- Gęstość centrów handlowych nie porządkuje stóp. Warszawa (505 m² na 1000 mieszkańców) i Górny Śląsk (507) mają niemal równą gęstość, a stawkę centrum Warszawy i Górnego Śląska dzieli 55 pb (Warszawa poza centrum ma 7,00%, tak jak Górny Śląsk; gęstość C&W podaje dla całej Warszawy). Poznań ma gęstość 700 i stawkę 7,00%, Kraków 474 i 6,90%. Z jednego kwartału nie wynika zależność między podażą na mieszkańca a stopą.
- Spreadu nie wolno liczyć między raportami różnych agencji. C&W podaje zasób handlowy Polski na około 17,5 mln m², a CBRE na około 15,85 mln m². Różnica może wynikać z odmiennej definicji rynku, więc stopy z obu źródeł mogą mieć inny zakres obiektów; żadna z publikacji tego nie wyjaśnia. Porównanie ma sens tylko w obrębie jednego raportu.
Jak zmieniał się cały rejestr stawek w stosunku do poprzedniego kwartału, opisuje tekst Rejestr stawek: co zmieniło się od poprzedniego kwartału.
Źródła i stan na
Wszystkie stopy pochodzą z jednego dokumentu: C&W, MarketBeat Retail Q2 2026. Zasób CBRE pochodzi ze strony Poland Retail Market Figures Q2 2026; strona ta nie podaje stóp. Tabela C&W nie opisuje formatu przy każdym wierszu stawki. Przyjmujemy, że dotyczy centrów handlowych, bo ta sama wartość 6,45% opisuje centra handlowe w ramce raportu o stopach prime (w tej ramce parki handlowe mają 6,95%, a retail warehouses 6,65%). Raport nie precyzuje tego wprost dla wierszy tabeli, więc zakres obiektów w kolumnie traktujemy jako założenie. Przegląd ograniczeń źródeł: Skąd bierzemy dane.
Jak liczyliśmy
Spread to różnica prime yield aglomeracji i prime yield centrum Warszawy, wyrażona w punktach bazowych. Metoda jest opisana w tekście Jak liczymy spread do Warszawy w punktach bazowych. Stawek nie przeliczaliśmy ani nie uśredniamy. Nie liczyliśmy dochodu netto, bo raport go nie podaje. Wyjaśnienie, jak go budujemy: Od czynszu do NOI.
Jak czytać spread 25–55 pb
Spreadu 25–55 pb nie da się rozstrzygnąć na danych z jednego raportu. Poniższe punkty to nasza ocena.
Pierwszy wiersz tabeli to centrum Warszawy, a nie całe miasto. Drugą kotwicą jest Warszawa poza centrum, dlatego porównanie z regionem warto prowadzić wobec obu.
- Pustostan strukturalny odróżnia stawkę prime od stawki obiektu przeciętnego. Rozróżnienie opisuje tekst o pustostanie strukturalnym i frykcyjnym.
- Spread 100 pb dla Szczecina może odzwierciedlać małą liczbę transakcji. Raport tego nie rozstrzyga.
- Wpływ spreadu na wartość pokazuje przykład 1 pb przy stopie 6% i 7%.
- Wniosek ma charakter przedziałowy i dotyczy jednego raportu, jednego kwartału i szacunku agencji.
Tabela podsumowująca
| Wskaźnik | Wartość | Źródło |
|---|---|---|
| Prime yield, Warszawa centrum | 6,45% | C&W, Q2 2026 |
| Prime yield, Warszawa poza centrum | 7,00% | C&W, Q2 2026 |
| Najniższa stawka regionalna (Wrocław) | 6,70% | C&W, Q2 2026 |
| Najwyższa stawka regionalna (Szczecin) | 7,45% | C&W, Q2 2026 |
| Spread regionów do centrum Warszawy | 25–100 pb | obliczenia redakcji |
| Stawka Polska ogółem | 6,45% | C&W, Q2 2026 |
| Czynsz prime, centra flagowe | 180 EUR/m²/mies. | C&W, Q2 2026 |
| Czynsz prime, regionalne parki handlowe | ok. 19,5 EUR/m² | C&W, Q2 2026 |
| Zasób handlowy Polski | 17,5 mln m² (C&W) i 15,85 mln m² (CBRE) | C&W; CBRE |