W Warszawie wskaźnik pustostanów wynosi 8,5%, ale w strefie Centrum 4,4%, a na Służewcu 17,0% (Cushman & Wakefield, koniec II kwartału 2026 r.). Czy to samo słowo „pustostan” opisuje wszędzie to samo zjawisko?
Co zawiera jedna liczba
Raport agencji podaje wskaźnik nominalny: niewynajętą powierzchnię w stosunku do zasobów. W tabeli stref Warszawy Cushman & Wakefield wymienia „dostępną powierzchnię” i „wskaźnik pustostanów”. Iloraz jest łatwy do sprawdzenia: 85 400 m² dostępnych z 1 949 200 m² w Centrum to 4,4%. Raporty nie rozdzielają tej liczby na części. W tekstach MarketBeat dla Polski i dla Warszawy za II kwartał 2026 r. nie występują słowa „strukturalny” ani „frykcyjny”.
Pustostan frykcyjny: tarcia rynku
Literatura mówi o naturalnej stopie pustostanów. Bank Rezerwy Federalnej w San Francisco opisał ją w biuletynie FRBSF Economic Letter z 2001 r.: rynki nieruchomości są zdecentralizowane, trudno dopasować lokal do najemcy, a właściciele ustalają czynsz na takim poziomie, że nie każdy najemca uzna ofertę za atrakcyjną. Autor, John Krainer, pisze, że nawet w stanie równowagi należy spodziewać się pewnej ilości pustej powierzchni (tłumaczenie redakcji). Według tego źródła pustostany są więc częścią normalnego działania rynku, a nie jego awarią.
„Frykcyjny” to nasze polskie określenie na tę część, którą tłumaczą tarcia; w źródłach występuje pod nazwą „natural”. Naturalnej stopy nie widać w danych. Według Krainera naturalną stopę trzeba wnioskować z historii faktycznych wskaźników pustostanów (tłumaczenie redakcji). Dla ośmiu amerykańskich rynków w II kwartale 2001 r. oszacował ją od 7,2% (Boston) do 17,0% (Houston). Zauważył m.in., że miasta z ograniczeniami zabudowy mają niższe naturalne stopy niż te z dużymi zasobami wolnych terenów.
Pustostan strukturalny: reszta
Lausberg, Oertel i Tarassow (ERES 2024) opisują dwa składniki wskaźnika nominalnego: zawiera on zarówno pustostany naturalne („dobre”), jak i strukturalne („złe”). Strukturalny liczą jako różnicę między wskaźnikiem nominalnym a naturalnym (tłumaczenie redakcji). Ich model dotyczy 14 największych niemieckich rynków biurowych w latach 1990–2023. Zwracają też uwagę, że wskaźnik nominalny nie obejmuje pustostanów ukrytych.
Z tych dwóch źródeł wynika prosta zależność: strukturalny = nominalny − naturalny. Nominalny odczytujemy z raportu. Naturalny trzeba oszacować z długiego szeregu, a tego dla polskich miast publicznie nie mamy.
Co daje się sprawdzić bez modelu
Dane o strefach Warszawy (II kw. 2026 r.) pokazują, że średnia dla miasta maskuje duże zróżnicowanie:
| Strefa | Zasoby (m²) | Dostępne (m²) | Wskaźnik w raporcie | Iloraz (obliczenia redakcji) |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 6 236 400 | 529 500 | 8,5% | 8,5% |
| Centrum | 1 949 200 | 85 400 | 4,4% | 4,4% |
| Ursynów, Wilanów | 123 100 | 3 300 | 2,7% | 2,7% |
| Służewiec | 987 100 | 168 200 | 17,0% | 17,0% |
| Żwirki i Wigury | 257 700 | 50 700 | 19,7% | 19,7% |
Raport zauważa, że poza centrum „poziom pustostanów pozostaje relatywnie wysoki”: 11,8% i spadek o 1,5 pp rok do roku, wobec 4,8% i spadku o 3,0 pp w strefach centralnych. To obserwacja, nie dowód: nie wynika z niej, czy ta pusta powierzchnia czeka na najemcę, czy jest po prostu nieatrakcyjna. Rozstrzygnąć to mogłyby dane o tym, jak długo lokale pozostają puste, ale publiczne raporty nie podają ich dla poszczególnych budynków. Hipoteza redakcji: im dłużej ten sam rynek utrzymuje wysoki wskaźnik mimo rosnącego popytu, tym bardziej prawdopodobne, że istotną część wskaźnika stanowi składnik strukturalny.
Przykład ilustracyjny: wynik zależy od założenia
Poniżej wskaźniki nominalne z raportu (Warszawa 8,5%, Kraków 19,0%, II kw. 2026 r.) zestawiamy z założonymi naturalnymi stopami. Naturalne stopy są hipotetyczne, nie pochodzą z żadnego źródła i nie opisują Warszawy ani Krakowa.
| Założona naturalna stopa | Warszawa: nominalny 8,5% | Kraków: nominalny 19,0% |
|---|---|---|
| 6% | 2,5 pp | 13,0 pp |
| 8% | 0,5 pp | 11,0 pp |
| 10% | −1,5 pp | 9,0 pp |
Wniosek jest metodyczny. Zmiana założenia o 4 pp przesuwa wynik dla Warszawy z dodatniego na ujemny: ze wskaźnika nominalnego powyżej założonej naturalnej stopy na wskaźnik poniżej niej. Bez rzetelnego oszacowania naturalnej stopy podział na część strukturalną i frykcyjną jest opinią, nie pomiarem.
Typowe błędy
- Porównywanie wskaźników nominalnych, jak gdyby naturalne stopy były takie same. Krainer zauważa, że dziesięć procent pustostanów w San Francisco i w Phoenix może mieć zupełnie inne znaczenie ekonomiczne.
- Nazywanie każdego wysokiego wskaźnika strukturalnym. Wysoki wskaźnik nominalny może wynikać z cyklu koniunkturalnego albo z wysokiej naturalnej stopy rynku, na którym łatwo budować.
- Traktowanie niskiego wskaźnika jako dowodu, że sytuacja jest dobra. Wskaźnik nominalny nie obejmuje pustostanów ukrytych (Lausberg i in.).
Jak traktujemy ten podział w tabelach
W naszych tabelach podajemy wskaźnik nominalny z raportu agencji, z datą i kwartałem, i nie dzielimy go na część strukturalną i frykcyjną. Jeśli kiedyś podamy taki podział, opiszemy źródło naturalnej stopy i założenia. Jak pustostany wpływają na dochód netto, pokazujemy w tekście Od czynszu do NOI. Ograniczenia danych agencji opisujemy w tekście Skąd bierzemy dane.
Jak wskaźnik pustostanów wygląda na konkretnych rynkach, pokazują teksty Łódź i Warszawa: pustostany i nowa podaż w biurach, Zasoby magazynów w Polsce: 36,9 mln m² na koniec I kwartału 2026 r. oraz Poznań kontra Warszawa: magazyny, pustostany i czynsze.
Jak liczyliśmy: wskaźniki i zasoby pochodzą z tabel MarketBeat; ilorazy w pierwszej tabeli i różnice w drugiej policzyła redakcja. Zasady opisujemy w metodologii.
Źródła: Cushman & Wakefield, MarketBeat Rynek biurowy II kw. 2026, Polska i Warszawa; J. Krainer, Natural Vacancy Rates in Commercial Real Estate Markets, FRBSF Economic Letter 2001-27, 5 października 2001 r.; C. Lausberg, C. Oertel, A. Tarassow, Measuring Structural Vacancies, ERES 2024 (streszczenie). Pliki odczytane 11 października 2026 r.