Prime biuro w centrum Warszawy i prime magazyn w Polsce dzieli według Savills od 0 do 25 pb, według Knight Frank od 25 do 50 pb. Poza centrum stolicy układ się rozchodzi: prime yield najlepszych biur poza centrum Warszawy i w miastach regionalnych jest o 125–150 pb wyższy niż biur w centrum Warszawy. Dla magazynów w tych samych miastach agencje nie publikują osobnej stopy, więc część „różnicy dwóch stóp” w jednym mieście jest pomiarem, a część wnioskiem.
Aktualne na 15 października 2026 r.
Kontrast: dwa sektory, jedna stolica
Savills szacuje prime yield dla biur w centralnych lokalizacjach Warszawy na 6,00–6,25%. Dla prime magazynów i obiektów logistycznych ta sama agencja podaje około 6,25%. Poziom ten utrzymuje się po dekompresji z 2023 roku i dotyczy zarówno obiektów jednonajemcowych, jak i wielonajemcowych. Dane Savills dotyczą roku 2025.
Knight Frank w przeglądzie za I półrocze 2026 podaje 6,0% dla biur prime (raport nie wskazuje tu miasta) i 6,25–6,5% dla magazynów. Z przedziałów obu agencji wynika, że prime magazyn ma stopę wyższą od prime biura o 0–25 pb (Savills, centrum Warszawy) albo o 25–50 pb (Knight Frank). To obliczenie redakcji, a nie liczba z raportów.
Przypomnijmy definicję: stopa kapitalizacji to iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości (szczegóły: Czym jest stopa kapitalizacji, a czym nie jest). Prime yield jest natomiast szacunkiem agencji dla najlepszych aktywów, a nie średnią z transakcji.
Kontrast otwiera się poza centrum stolicy. Savills szacuje spread między centralnymi biurami prime w Warszawie a najlepszymi biurami poza centrum Warszawy i w miastach regionalnych na około 125–150 pb. Dodanie tego spreadu do 6,00–6,25% daje 7,25–7,75% (obliczenie redakcji). Sposób liczenia spreadu opisuje tekst Jak liczymy spread do Warszawy w punktach bazowych.
Tabela: miasto kontra stolica
| Zestawienie | Biura prime, punkt odniesienia | Odniesienie | Spread |
|---|---|---|---|
| Biura poza centrum Warszawy i regionalne, Savills | 6,00–6,25% (centrum Warszawy) | 7,25–7,75% (obliczenie redakcji) | 125–150 pb |
| Magazyny prime (Polska), Savills | 6,00–6,25% (centrum Warszawy) | 6,25% | 0 do +25 pb (obliczenie redakcji) |
| Magazyny prime (Polska), Knight Frank | 6,0% (biura prime) | 6,25–6,5% | +25 do +50 pb (obliczenie redakcji) |
| Biura poza centrum Warszawy i regionalne vs magazyny prime (Polska), Savills | 7,25–7,75% | 6,25% | 100–150 pb (obliczenie redakcji) |
Ostatni wiersz zestawia dwa szacunki o różnym zasięgu: biura poza centrum Warszawy i regionalne oraz krajowe magazyny. Nie jest to wynik dla jednego miasta.
Skąd wyższa stopa biur poza centrum
Płynność i głębokość rynku. Savills tłumaczy spread biurowy różnicami w płynności, popycie najemców i perspektywach wzrostu czynszów. W 2025 roku w Warszawie 88% wolumenu inwestycyjnego skoncentrowało się w CBD i City Centre. Wśród 49 zakupów pojedynczych budynków biurowych 27 było w Warszawie, sześć w Krakowie, pięć we Wrocławiu. Cena regionalnego biura opiera się więc na kilku transakcjach rocznie na miasto, co zwiększa niepewność odniesienia.
Struktura umowy i najemcy. Według Knight Frank popyt inwestorów na magazyny pozostaje selektywny i koncentruje się na aktywach zabezpieczonych długimi umowami najmu oraz silnymi najemcami. Dla biura z krótszymi umowami dochód netto częściej zależy od ponownego wynajmu (Od czynszu do NOI: jak liczymy dochód netto). Savills zauważa też, że obiekty drugorzędne będą nadal sprzedawane z dyskontem, o ile nie towarzyszy im wiarygodna strategia repozycjonowania. Powiązanie tych obserwacji ze stopą jest wnioskiem redakcji.
Kto kupuje. Kapitał polski stanowił 55% wolumenu inwestycji biurowych poza Warszawą i 49% w skali kraju. Większość biurowych transakcji I półrocza 2026 dotyczyła mniejszych obiektów w miastach regionalnych. W magazynach inwestorzy z USA odpowiadali za 62% wolumenu w tym samym okresie.
Czego nie mierzą raporty agencji
- Estymata, nie transakcja. Obie agencje podają stopy jako szacunki. Różnica między ich przedziałami magazynowymi (6,25% u Savills, 6,25–6,5% u Knight Frank) mieści się w niepewności metody.
- Brak stóp magazynowych per miasto. Raporty agencji nie podają osobnej stopy magazynowej dla Krakowa, Wrocławia ani Poznania. Para „biuro i magazyn w tym samym mieście” opiera się więc na stopie biurowej miejskiej i magazynowej krajowej.
- Różne okresy. Savills opisuje rok 2025, Knight Frank pierwsze półrocze 2026.
- Raport BNP Paribas Real Estate Poland za II kwartał 2026. Raport podaje prime yield 6,25% dla biur i 6,00% dla sektora przemysłowo-logistycznego, czyli odwrotny układ niż u Knight Frank.
- Pustostan. BNP Paribas Real Estate Poland podaje krajowy wskaźnik pustostanów magazynowych na 6,6% na koniec II kwartału 2026, o 1,6 pp mniej niż rok wcześniej. Udział umów przedwynajętych w budowanych obiektach wyniósł 61,4%. Wskaźniki te nie są rozbite na miasta. Raporty te nie podają miejskich danych o pustostanie biurowym. Pojęcia omawia Pustostan strukturalny a frykcyjny: czego nie da się odczytać z raportów.
- Kierunek zmian. Knight Frank oczekuje dalszej kompresji stóp w segmencie prime biur w Warszawie. Spread biurowy do regionów może się więc zmienić bez ruchu stóp regionalnych.
Przegląd źródeł i ich ograniczeń: Skąd bierzemy dane.
Jak zestawiać stopy biur i magazynów
Poniższe wnioski to nasz sposób czytania danych, a nie liczby z raportów.
- Przy porównaniu biura i magazynu w jednym mieście należy zestawiać stopy z jednej agencji i z jednego okresu. Między agencjami sam znak różnicy nie jest stabilny.
- Roboczy zakres dla biur poza centrum Warszawy i w regionach to 7,25–7,75% przy magazynach prime w pobliżu 6,25–6,5%. Rozstęp 75–150 pb jest zestawieniem dwóch szacunków, a nie pomiarem w jednym mieście.
- Wartość jednego punktu bazowego w obu segmentach wynika z dochodu netto obiektu, a nie z samej stopy (Ile kosztuje 1 punkt bazowy). Przeniesienie spreadu na wycenę wymaga własnego NOI.
- Wniosek ma zastosowanie do aktywów prime. Dla obiektów drugorzędnych raporty nie podają liczb.
Rynek magazynowy opisujemy też od strony zasobów i pustostanów (Zasoby magazynów w Polsce: 36,9 mln m² na koniec I kwartału 2026 r.) oraz w zestawieniu jednego miasta ze stolicą (Poznań kontra Warszawa: magazyny, pustostany i czynsze).
| Wskaźnik | Wartość | Źródło |
|---|---|---|
| Biura prime, centrum Warszawy | 6,00–6,25% | Savills, rok 2025 |
| Spread: biura poza centrum Warszawy i regionalne do centrum Warszawy | ok. 125–150 pb | Savills, rok 2025 |
| Magazyny prime, Polska | ok. 6,25% | Savills, rok 2025 |
| Magazyny prime, Polska | 6,25–6,5% | Knight Frank, I poł. 2026 |
| Biura prime (bez wskazania miasta) | 6,0% | Knight Frank, I poł. 2026 |
| Udział kapitału polskiego w biurach poza Warszawą | 55% | Knight Frank, I poł. 2026 |
| Udział kapitału z USA w magazynach | 62% | Knight Frank, I poł. 2026 |
| Pustostan magazynowy, Polska, koniec II kw. 2026 | 6,6% | BNP Paribas Real Estate Poland |
| Prime yield, II kw. 2026: biura / sektor przemysłowo-logistyczny | 6,25% / 6,00% | BNP Paribas Real Estate Poland |