Średni czynsz wywoławczy w Krakowie wzrósł rok do roku o 0,7%, w Warszawie o 1,9% (dane REDD na II kwartał 2026 r.). Różnica w poziomie jest większa niż w dynamice: 14,1 wobec 16,3 EUR/m² miesięcznie. Czynsz wywoławczy to stawka żądana przez wynajmującego, a nie ta, którą ostatecznie płaci najemca.
Aktualne na 15 października 2026 r.
Kontrast: poziom i tempo
REDD liczy średni czynsz wyjściowy dla budynków z dostępną powierzchnią do wynajęcia. Dla siedmiu głównych rynków wynosi on 14,5 EUR/m². Najwyżej jest Warszawa (16,3), a Kraków (14,1) mieści się w wąskim przedziale razem z Trójmiastem, Wrocławiem i Poznaniem.
Spread Krakowa do stolicy wynosi 2,2 EUR/m², czyli około 13,5% poniżej Warszawy (obliczenie redakcji). Dynamika roczna jest niższa o 1,2 pp. Przy stawce 14,1 EUR zmiana o 0,7% to około 0,1 EUR, czyli tyle, ile wynosi dokładność publikowanej liczby (obliczenie redakcji).
Cushman & Wakefield podaje inną miarę: czynsz bazowy, a nie średni czynsz wywoławczy REDD. W czerwcu 2026 r. w centrum Warszawy wynosił 24–29 EUR/m², a poza centrum 15–19 EUR/m². Dla Krakowa ten sam raport podaje przedział 15–18 EUR/m². Kraków sąsiaduje więc ze stolicą poza centrum, a nie z jej centrum. Dolne końce przedziałów dzielą 9 EUR, górne 11 EUR (obliczenie redakcji).
Przyrosty nominalne są mniejsze niż różnica poziomów. W Warszawie czynsze w centrum wzrosły średnio o 0,5 EUR/m² od początku roku, poza centrum o 0,25 EUR/m². W Krakowie i Katowicach Cushman & Wakefield odnotował średni wzrost o 0,20–0,25 EUR/m². Raport nie podaje w tym zdaniu okresu odniesienia, więc nie zestawiamy tych liczb wprost.
Spread do Warszawy: tabela
Dla czynszów liczymy spread w EUR/m² i w procentach, a nie w punktach bazowych. Metodę opisuje tekst Jak liczymy spread do Warszawy w punktach bazowych. Źródło poziomów i zmian r/r: REDD, II kw. 2026.
| Miasto | Czynsz miasta (EUR/m²) | Warszawa (EUR/m²) | Spread (EUR; %) | Czynsz r/r miasta | Warszawa r/r | Różnica dynamiki |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kraków | 14,1 | 16,3 | −2,2; −13,5% | +0,7% | +1,9% | −1,2 pp |
| Wrocław | 13,7 | 16,3 | −2,6; −16,0% | +3,0% | +1,9% | +1,1 pp |
| Trójmiasto | 14,3 | 16,3 | −2,0; −12,3% | +1,4% | +1,9% | −0,5 pp |
| Poznań | 13,2 | 16,3 | −3,1; −19,0% | 0,0% | +1,9% | −1,9 pp |
| Katowice | 11,7 | 16,3 | −4,6; −28,2% | +3,5% | +1,9% | +1,6 pp |
| Łódź | 10,5 | 16,3 | −5,8; −35,6% | −0,9% | +1,9% | −2,8 pp |
Kolejność miast według tempa wzrostu nie pokrywa się z kolejnością według poziomu. Najszybciej rosły czynsze w Katowicach i Wrocławiu, czyli tam, gdzie według REDD wolnej powierzchni jest najwięcej w kraju. Warszawa, z najniższą dostępnością, dodała 1,9%. Łódź jako jedyna odnotowała spadek.
Skąd różnica poziomu i tempa
Dostępność powierzchni. Według Cushman & Wakefield pustostan w Warszawie wynosił na koniec czerwca 8,5% i spadł o 2,3 pp r/r. W Krakowie wynosił 19,0% i wzrósł o 1,7 pp r/r. Taka rozbieżność może osłabiać pozycję wynajmujących w Krakowie, ale żadne źródło tej pozycji nie mierzy (hipoteza redakcji), a REDD podaje dla Krakowa niższy pustostan (15,8%). Jak odróżnić pustostan trwały od przejściowego, opisuje tekst Pustostan strukturalny a frykcyjny.
Struktura stolicy. Warszawska średnia łączy dwa rynki. W centrum pustostan wynosi 4,8%, poza centrum 11,8%. Cushman & Wakefield wskazuje, że wzrosty czynszu obserwowano przede wszystkim w budynkach w centrum. Średnia 16,3 EUR/m² nie opisuje więc ani centrum, ani obrzeży. Czynsz bazowy C&W sugeruje, że Kraków ma bliżej do warszawskiego rynku poza centrum; to wniosek redakcji z dwóch przedziałów.
Podaż. W Warszawie w budowie jest około 130 tys. m², najmniej od połowy lat 90. W miastach regionalnych łącznie jest to około 100 tys. m² (bez projektów wstrzymanych, według Cushman & Wakefield). Ograniczona podaż działa po obu stronach. Przy pustostanie 8,5% może przekładać się na stawki, przy 19,0% na razie tego nie widać (hipoteza redakcji).
Dlaczego REDD i Cushman & Wakefield nie dają jednego spreadu
- Różne miary. REDD podaje średni czynsz wywoławczy dla powierzchni dostępnej. Cushman & Wakefield podaje przedziały czynszu bazowego. Nie wolno ich mieszać w jednym spreadzie.
- Sprzeczne pustostany. Dla Krakowa REDD podaje 15,8% i spadek o 0,8 pp r/r, a Cushman & Wakefield 19,0% i wzrost o 1,7 pp r/r. Różnicę może tłumaczyć zakres zasobu i definicja pustostanu, ale żadna z publikacji tego nie rozstrzyga.
- Brak czynszów efektywnych. Czynsze wywoławcze nie uwzględniają zachęt, jak okresy bezczynszowe czy wkład w wykończenie. Do NOI potrzebny jest czynsz efektywny, zob. Od czynszu do NOI.
- Charakter źródła. REDD jest dostawcą danych, nie agencją doradczą. Zmiana 0,7% mieści się w zaokrągleniu do 0,1 EUR.
- Termin danych. Obie publikacje opisują stan na 30 czerwca 2026 r. Tekst nie wykorzystuje danych za III kwartał.
Zasady doboru źródeł opisuje tekst Skąd bierzemy dane.
Co z tego dla modelu czynszu w Krakowie
Te wnioski wynikają z naszego zestawienia danych REDD i Cushman & Wakefield, nie z samych raportów.
- Różnica dynamiki Krakowa i Warszawy (1,2 pp) jest zbyt mała wobec dokładności danych, by zmieniać założenia modelu. Scenariusz bazowy dla Krakowa to wzrost czynszu w przedziale 0–2% r/r. Jest to zakres wstępny, który zmienią dane za III kwartał.
- Spread −13,5% liczymy względem średniej dla całej Warszawy, bo REDD nie rozbija miasta. Według czynszu bazowego Cushman & Wakefield Kraków (15–18 EUR/m²) leży obok Warszawy poza centrum (15–19), nie obok centrum (24–29). Spreadu do rynku poza centrum nie liczymy, bo brakuje do niego danych REDD.
- Spread czynszowy nie jest spreadem stóp kapitalizacji. Jak 1 pb zmienia wartość, pokazuje przykład Ile kosztuje 1 punkt bazowy.
Ten sam rynek pod kątem pustostanów i stopy kapitalizacji omawia tekst Kraków kontra Warszawa: biura, pustostany i stopa kapitalizacji. Czynsze bazowe innych miast regionalnych na tle Warszawy zestawia Czynsze biurowe w miastach regionalnych: ile brakuje do Warszawy.
| Wskaźnik | Kraków | Warszawa | Źródło |
|---|---|---|---|
| Średni czynsz wywoławczy, II kw. 2026 | 14,1 EUR/m² | 16,3 EUR/m² | REDD |
| Czynsz wywoławczy r/r | +0,7% | +1,9% | REDD |
| Czynsz bazowy, czerwiec 2026 | 15–18 EUR/m² | centrum 24–29; poza centrum 15–19 EUR/m² | Cushman & Wakefield |
| Pustostan | 19,0% | 8,5% | Cushman & Wakefield |
| Pustostan r/r | +1,7 pp | −2,3 pp | Cushman & Wakefield |
| Pustostan (inna metoda) | 15,8% | 7,9% | REDD |
| Pustostan r/r (inna metoda) | −0,8 pp | −1,7 pp | REDD |
| Przyrost czynszu | 0,20–0,25 EUR/m² (okres niepodany) | 0,5 centrum; 0,25 poza centrum (od początku roku) | Cushman & Wakefield |
| Podaż w budowie | ok. 100 tys. m² (miasta regionalne łącznie) | ok. 130 tys. m² | Cushman & Wakefield |
| Spread poziomu czynszu do Warszawy | −13,5% | — | obliczenie redakcji |