Według CBRE prime yield najlepszych biur w Warszawie wynosił na koniec II kwartału 2026 r. 6,00%, a w Katowicach 8,70%. Różnica to 270 punktów bazowych (pb), czyli 2,70 punktu procentowego. Oba wyniki pochodzą z tej samej serii raportów, z tego samego kwartału i z tą samą etykietą: „Prime Yield”.
To najszersza luka w zestawie. Pozostałe pięć miast leży między tymi skrajnościami. Poniżej tabela, potem próba odpowiedzi, co z różnicy da się poprzeć danymi, a co zostaje hipotezą.
Siedem miast, jedno źródło
CBRE publikuje dla każdego z miast osobny arkusz „Office Figures”. Wzięliśmy siedem arkuszy za II kwartał 2026 r. i odczytaliśmy z nich pole „Prime Yield”. Spread liczymy zgodnie z przyjętą metodą: miasto minus Warszawa, w punktach bazowych.
| Miasto | Prime yield (biura) | Spread do Warszawy | Wskaźnik pustostanów | Źródło i okres |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 6,00% | – | 8,49% | CBRE, II kw. 2026 |
| Kraków | 7,25% | +125 pb | 19,03% | CBRE, II kw. 2026 |
| Wrocław | 7,50% | +150 pb | 21,76% | CBRE, II kw. 2026 |
| Poznań | 8,00% | +200 pb | 11,50% | CBRE, II kw. 2026 |
| Trójmiasto | 8,30% | +230 pb | 10,40% | CBRE, II kw. 2026 |
| Łódź | 8,40% | +240 pb | 19,84% | CBRE, II kw. 2026 |
| Katowice | 8,70% | +270 pb | 22,21% | CBRE, II kw. 2026 |
Kolejność od najniższej do najwyższej stopy: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Katowice. Mediana sześciu miast regionalnych to średnia stóp Poznania i Trójmiasta, czyli 8,15%, co daje spread rzędu 215 pb. To wartość wyliczona z tabeli, nie liczba z raportu.
Czynniki, które mogą różnicować stopy miast
Arkusze CBRE podają stopy bez uzasadnienia: nie ma w nich zdania, które tłumaczyłoby, skąd bierze się różnica stóp między miastami. Poniższe czynniki to zestawienie danych z tych samych arkuszy. Wniosek, że mają związek ze stopą, jest naszą oceną, nie tezą źródła.
Głębokość rynku inwestycyjnego. Arkusz Warszawy podaje wolumen inwestycji w biura z ostatnich 12 miesięcy: 1,56 mld euro. Dla Krakowa to 185 mln euro, dla Łodzi 63 mln, dla Wrocławia 62 mln, dla Katowic 29 mln. Warszawa ma więc 8,4 raza większy wolumen niż Kraków i 53,8 raza większy niż Katowice (iloraz własny). Kolejność miast w tym zestawieniu jest zbliżona do kolejności stóp, z jednym wyjątkiem: Łódź i Wrocław mają niemal ten sam wolumen, a stopy różnią się o 90 pb. Dla Poznania arkusz nie podaje wartości, a pole w arkuszu Trójmiasta opisuje całą Polskę, więc obu miast nie porównujemy.
Poziom czynszów prime. W Warszawie czynsz prime to 28,50 euro za m² miesięcznie. W miastach regionalnych: Kraków 18,50, Poznań 17,00, Wrocław 16,75, Trójmiasto 16,00, Katowice 14,50 i Łódź 13,80 euro. Im niższy czynsz prime, tym z grubsza wyższa stopa; odstępstwa to Wrocław (stopa niższa niż w Poznaniu mimo niższego czynszu) i Łódź (niższa stopa niż w Katowicach mimo niższego czynszu). Nie wnioskujemy stąd, że czynsz wyznacza stopę: stopa to iloraz dochodu i ceny, więc oba człony mogą reagować na te same okoliczności.
Wskaźnik pustostanów sam nie porządkuje miast. Naturalna hipoteza brzmi: im więcej niewynajętej powierzchni, tym wyższa stopa. Tabela jej nie potwierdza. Poznań (11,50%) i Trójmiasto (10,40%) mają najniższe wskaźniki pustostanów wśród miast regionalnych, a stopy 8,00% i 8,30%, wyższe niż w Krakowie, gdzie wskaźnik pustostanów sięga 19,03%. Warszawa ma i najniższą stopę, i najniższy wskaźnik pustostanów, ale to jedna obserwacja, a nie wzorzec. O tym, czym jest wskaźnik pustostanów, piszemy osobno; tu używamy go tak, jak podaje go CBRE.
Jako kontekst, a nie czynnik różnicy między miastami: z perspektywy rynku warszawskiego Knight Frank w raporcie za I połowę 2026 r. szacuje stopy dla najlepszych biur na 6,0% (nie precyzuje, czy chodzi o całą Polskę, czy o Warszawę) i pisze, że dla warszawskiego rynku biurowego „oczekujemy ich dalszego obniżenia”. To prognoza jednej agencji dla jednego rynku, a nie dane z tabeli.
Co mówi źródło wtórne
Przedziały podaje artykuł Dwell Properties: ok. 5,75–6,00% dla biur prime w centrum Warszawy i 7,00–7,50% dla miast regionalnych; różnicę podaje jako +125 do 150 pb nad Warszawą. To źródło wtórne, ze strony pośrednika. Artykuł opisuje rynek „na przełomie 2025 i 2026 roku” i podaje, że dane pochodzą z raportów Savills, CBRE, JLL, Colliers i AXI IMMO, ale przy żadnej liczbie nie wskazuje konkretnego raportu. Jego okres nie pokrywa się też z II kwartałem 2026 r., którego dotyczą arkusze CBRE. Dlatego nie oparliśmy na nim tabeli.
Zestawienie z CBRE potwierdza je tylko częściowo. Warszawa (6,00%) leży na górnej granicy przedziału Dwella. Kraków (7,25%) i Wrocław (7,50%) mieszczą się w przedziale 7,00–7,50%, a ich spready, 125 i 150 pb, są dokładnie tymi, które podaje Dwell. Wśród źródeł Dwella jest jednak sam CBRE, więc to potwierdzenie jest po części porównaniem CBRE z CBRE. Poznań, Trójmiasto, Łódź i Katowice, z wynikami od 8,00% do 8,70%, leżą poza nim. Artykuł nie wymienia, które miasta ma na myśli, mówiąc o regionalnych biurach, więc nie wiemy, czy porównujemy te same zbiory.
Ograniczenia arkuszy jednego dostawcy
- Jedna agencja, jeden kwartał. Siedem arkuszy to jeden dostawca. Inne agencje mogą podawać inne stopy dla tych samych miast, bo metody szacowania mogą się różnić. Dla Warszawy tak jest: Cushman & Wakefield podaje 5,75%, a CBRE 6,00% (zob. Kraków kontra Warszawa: biura). Tekst nie zestawia stóp z różnych firm; wszystkie stopy w tabeli pochodzą od jednego dostawcy. Wskaźniki pustostanów i zasoby z arkuszy CBRE pokrywają się z danymi C&W dla tych samych miast (po zaokrągleniu); raporty nie mówią, czy mają wspólne źródło, więc nie traktujemy ich jako niezależnych pomiarów.
- Prime yield dotyczy najlepszego aktywa, nie średniej rynku. Etykieta w raporcie brzmi „Expected Investment Returns”, czyli oczekiwane zwroty. W miastach, gdzie transakcji jest niewiele (Katowice: 29 mln euro w ciągu 12 miesięcy), taką stopę trudno zweryfikować konkretną sprzedażą.
- Katowice: skok o 145 pb w skali roku. Arkusz podaje zmianę rok do roku +145 pb, tymczasem w pozostałych sześciu miastach arkusze (pole „Change YonY”) podają zmianę 0 pb. Nie wiemy, czy to ruch rynku, czy zmiana sposobu szacowania. Nie wyciągamy z tego wniosków.
- Trójmiasto i Poznań. Pole inwestycyjne w arkuszu Trójmiasta nosi opis „w Polsce”, a w arkuszu Poznania nie ma wartości, więc dla tych dwóch miast brakuje danych w czynniku o wolumenach.
- Korelacja nie jest wyjaśnieniem. Siedem punktów nie wystarcza do wnioskowania o przyczynach. Tabela pokazuje, jak wyglądają różnice, nie dlaczego powstały.
Jak porównać własną stopę z rynkiem
Jeżeli porównujesz własne wyliczenie stopy z rynkiem, zacznij od definicji stopy kapitalizacji i przejścia od czynszu do NOI. Żeby ocenić, ile warte jest 125 pb przy konkretnym dochodzie, patrz ile kosztuje punkt bazowy. Zasady doboru źródeł opisuje tekst skąd bierzemy dane.
Jedno z miast z tabeli, Katowice, opisujemy osobno w tekście Katowice kontra Warszawa: gdzie stopa jest wyższa i dlaczego. Dlaczego stopa prime nie jest ceną transakcyjną, wyjaśnia tekst Prime yield a ceny transakcyjne.
Jak liczyliśmy: spread to różnica stóp w punktach procentowych pomnożona przez 100, mediana to średnia dwóch środkowych wartości sześciu stóp regionalnych, a ilorazy wolumenów to dzielenie wartości z 12 miesięcy. Szczegóły w metodologii.
Źródła: CBRE, Office Figures, II kw. 2026: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Katowice. Knight Frank, Rynek inwestycyjny w Polsce, I poł. 2026. Źródło wtórne: Dwell Properties, artykuł o stopie kapitalizacji. Pliki odczytane 14 października 2026 r.