Skąd pochodzą liczby w naszych tabelach i czego te źródła nie mówią? Korzystamy z czterech rodzajów źródeł. Każde ma swoje ograniczenie, które podajemy pod tabelą.
Informacja kwartalna NBP
Informacja NBP o rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych ukazuje się co kwartał. Najnowsza dotyczy II kwartału 2026 r. i pochodzi z września 2026 r. Podaje czynsze i pustostany dla biur, handlu i magazynów oraz wyliczenia stóp zwrotu dla biurowców. Ograniczenia opisuje sam bank. Dokument „nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych”. NBP korzysta też z zewnętrznych baz danych i z raportów firm doradczych. Na przykład całkowitą podaż biur, około 13 mln m², NBP podaje z przypisem do raportu Colliers. Dlatego przy liczbach z NBP sprawdzamy przypis i podajemy pierwotne źródło.
Akty prawne i komunikaty GUS
Przepisy o wycenie, podatkach i najmie czytamy w Dzienniku Ustaw i Monitorze Polskim, w najnowszym tekście jednolitym i ze zmianami ogłoszonymi po nim. Ustawa o gospodarce nieruchomościami ma tekst jednolity z marca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 399), a późniejsze zmiany ogłoszono w Dz.U. 2026 poz. 875 i 912. Komunikaty Prezesa GUS mają znaczenie wprost: na przykład wskaźnik cen z pierwszego półrocza 2026 r., 102,7, jest podstawą zmiany górnych granic stawek podatku od nieruchomości na 2027 r.
Rejestr cen nieruchomości
Od 13 lutego 2026 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne stanowi, że nie pobiera się opłaty za udostępnianie zbiorów danych rejestru cen nieruchomości (art. 40a ust. 2 pkt 1 lit. k, dodany ustawą z 26 września 2025 r.). Dwa zastrzeżenia: do wniosków złożonych i nierozpatrzonych przed tym dniem stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 2 tej ustawy), a za wysłanie materiałów pod wskazany adres opłatę nadal się pobiera (art. 40b ust. 1 pkt 4).
Raporty agencji doradczych
Dla poszczególnych miast czynsze i stopy bierzemy głównie z kwartalnych raportów agencji. Traktujemy je jako dane danej agencji, z jej definicjami i próbą, a nie jako statystykę publiczną. Nie przepisujemy, jak agencja opisuje swoją metodę, tylko sprawdzamy, co raport podaje: okres, segment, klasę budynków i listę rynków. Hipoteza redakcji, do sprawdzenia przy każdym raporcie: liczby różnych agencji dla tego samego miasta różnią się definicją powierzchni i próbą budynków. Dlatego nie łączymy ich w jednym wierszu bez opisu.
Słowniczek terminów
W tekstach trzymamy się tych znaczeń. Gdy źródło używa własnej nazwy, podajemy ją w cudzysłowie i wyjaśniamy.
- pb i pp. Punkt bazowy (pb) to 0,01 punktu procentowego. Różnicę między miastami (stóp i pustostanów) podajemy w pb, a zmianę jednego wskaźnika w czasie w punktach procentowych, w zapisie „pp” (zasady: Jak liczymy spread do Warszawy).
- m². Powierzchnię zapisujemy jako m², a w adresach stron zostaje skrót „mkw”.
- Czynsz wywoławczy. Stawka z oferty, przed negocjacjami i zachętami dla najemców.
- Czynsz prime. Najwyższa stawka, jaką agencja podaje dla najlepszych biur w danym mieście.
- Czynsz efektywny. Czynsz po uwzględnieniu zachęt dla najemców (okresów bez czynszu, dopłat do wykończenia). Gdy źródło nazywa tak co innego, jak NBP w tekście Od czynszu do NOI, piszemy o tym wprost.
- Prime yield. Stopa zwrotu z najlepszych aktywów w najlepszej lokalizacji, w ujęciu agencji. To jej szacunek, a nie średnia z transakcji (zob. Prime yield a ceny transakcyjne).
- Popyt brutto i netto. Popyt brutto to powierzchnia wynajęta łącznie. Popyt netto to popyt brutto pomniejszony o przedłużenia umów i transakcje sale and leaseback (sprzedaż z jednoczesnym najmem zwrotnym).
Jak czytać kwartalne raporty agencji, opisuje tekst Pięć pułapek przy czytaniu kwartalnego raportu agencji, a przykład miasta, w którym publiczne dane się kończą, to Szczecin: gdzie kończą się publiczne dane.
Czego nie używamy
Nie używamy cen ofertowych z portali jako cen transakcyjnych, liczb bez daty ani liczb podanych przez narzędzia AI bez sprawdzenia w źródle. Pełne zasady opisujemy w metodologii.