Dlaczego stopa prime podana w raporcie agencji bywa o kilka punktów procentowych niższa od stóp, przy których kupuje się budynki? To dwie różne miary: pierwsza opisuje jeden wzorcowy budynek, druga to wynik rynku, na którym część transakcji, w danych Knight Frank nawet większość co do liczby, dotyczy aktywów dalekich od wzorca.
Co agencja rozumie przez prime yield
Definicję podaje europejska mapa biur Catella za I półrocze 2020 r.: „Prime yield equals the yield for a property of the highest quality specification in a prime location within the area.” Budynek ma być według niej wynajęty w całości po czynszu rynkowym, a najemcami mają być firmy o najwyższej wiarygodności („100% let at market rent at the time, to blue-chip tenants”). To dokument europejski z 2020 r. Nie wiemy, czy agencje działające w Polsce stosują ten sam opis.
W czterech raportach Cushman & Wakefield z II kwartału 2026 r. nie ma definicji stopy prime. W raporcie o biurach w Warszawie agencja podaje pozycję „Stopa kapitalizacji za najlepsze aktywa w Warszawie”: 5,75%. Knight Frank pisze, że stopy prime są obecnie szacowane na podane wartości („are currently estimated at”), w tym 6,0% dla biur („6.0% for offices”). Raporty nie podają, na jakiej podstawie powstaje liczba prime, więc nie wiemy, czy to średnia z transakcji.
Dwie miary w jednym raporcie
Knight Frank w raporcie za I kwartał 2025 r. podał obie miary obok siebie. Stopy prime w biurach mają według szacunku pozostać spójne z IV kwartałem 2024 r., nieco ponad 6% („are estimated to remain consistent with those in Q4 2024, slightly exceeding 6%”). Zarazem większość transakcji (co do liczby, a nie wartości: trzy warszawskie transakcje dały ponad połowę wolumenu inwestycji w biura) dotyczyła aktywów poza Warszawą. Agencja opisała je jako w większości oportunistyczne, oferujące stopy powyżej 10% („largely opportunistic, offering yields exceeding 10%”), przy wartościach od 600 do 1500 EUR za m².
| Miara (biura) | Wartość | Okres | Źródło |
|---|---|---|---|
| Stopa prime | nieco ponad 6% | I kw. 2025 | Knight Frank |
| Stopy oferowane przez aktywa poza Warszawą, w większości oportunistyczne | ponad 10% | I kw. 2025 | Knight Frank |
| Stopa prime | 6,0% | I poł. 2026 | Knight Frank |
| Stopa za najlepsze aktywa w Warszawie | 5,75% | II kw. 2026 | Cushman & Wakefield |
Dwa pierwsze wiersze dzieli około czterech punktów procentowych, ale „ponad 10%” to dolna granica, a nie średnia. Przy tym samym dochodzie netto różnica ma znaczenie: wartość liczona ze stopą 10% stanowi 60% wartości liczonej ze stopą 6% (6 ÷ 10 = 0,6). Mechanikę opisujemy w tekście Ile kosztuje 1 punkt bazowy.
Dwa ostatnie wiersze pokazują drugą rzecz: nawet same stopy prime różnią się między agencjami o 25 punktów bazowych (pb). Knight Frank nie precyzuje w tym zdaniu, czy mówi o całej Polsce, czy o Warszawie, a okresy nie są identyczne.
Skąd rozbieżność
- Mała próba. Cushman & Wakefield odnotował w II kwartale 2026 r. 14 transakcji biurowych, z czego połowa dotyczyła miast regionalnych. Przy takiej liczbie pojedynczy budynek przesuwa obraz.
- Aktywa spoza wzorca. Według Knight Frank większość biurowych transakcji I półrocza 2026 r. dotyczyła mniejszych budynków w miastach regionalnych, kupowanych przez inwestorów szukających atrakcyjnych cen i możliwości tworzenia wartości („attractive pricing and value creation opportunities”). Prime opisuje inny segment.
- Strategia kupującego. Cushman & Wakefield zauważa w logistyce, że stabilizowane, dobrej jakości obiekty wielonajemcze z WAULT (średnim ważonym okresem do końca umów najmu) około 5 lat są „relatywnie mniej płynne” ze względu na „wyższe oczekiwania dotyczące zwrotów” po stronie znacznej części aktywnych obecnie kupujących. To jedna agencja i jeden sektor, więc nie przenosimy tej obserwacji na biura.
- Czas. Raporty nie mówią, czy stopa prime dotyczy daty umowy, czy zamknięcia transakcji, ani jak długo szacunek zostaje bez zmian. Knight Frank pisał o stopach spójnych z IV kwartałem 2024 r., więc szacunek może stać w miejscu przez kilka kwartałów.
- Sposób liczenia. Definicję stopy prime podaje tylko Catella (wyżej), a żaden raport nie podaje, czy liczba prime opiera się na wycenach, ofertach, czy zamkniętych transakcjach.
Czy znamy stopy z transakcji
Raporty te nie podają stóp z pojedynczych transakcji. Listy transakcji Cushman & Wakefield w raporcie o biurach w Polsce zawierają budynek, miasto, nabywcę, sprzedawcę i powierzchnię, bez ceny i stopy. Knight Frank podaje sektor, nazwę, lokalizację, nabywcę i powierzchnię. Jedyne wartości z transakcji to wspomniane zdanie Knight Frank o grupie aktywów, bez liczby transakcji i bez metody. Raportu NBP o nieruchomościach komercyjnych w tym tekście nie wykorzystujemy.
Jak to czytać
Stopę prime czytamy jako dolną granicę rynku, a nie jego przeciętną. Przed porównaniem dwóch stóp sprawdzamy trzy rzeczy: czy dotyczą tego samego okresu, tego samego rynku i tego samego typu aktywa. Podstawowy wzór opisuje tekst Czym jest stopa kapitalizacji, a nasze źródła i ich ograniczenia opisuje tekst Skąd bierzemy dane.
Jak stopa prime wypada przy porównaniu biur i magazynów, pokazuje tekst Biura i magazyny w tym samym mieście: dwie różne stopy. Stawki prime dla centrów handlowych w miastach zestawia Handel: prime yield w miastach i w Warszawie, a różnicę między stopą kapitalizacji a stopą liczoną od kosztu inwestycji opisuje Yield on cost a stopa kapitalizacji.
Źródła: Catella, Office Europe map, I poł. 2020; Knight Frank, Investment market in Poland, Q1 2025; Knight Frank, Investment market in Poland, H1 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Warszawa, biura, II kw. 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Polska, biura, II kw. 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Polska, magazyny, II kw. 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Polska, rynek handlowy, II kw. 2026. Pliki odczytane 14 października 2026 r.