Według Cushman & Wakefield na koniec II kwartału 2026 roku w Łodzi było niewynajęte 19,8% nowoczesnych biur, a w Warszawie 8,5%. Łódź nie oddała od początku roku ani jednego metra kwadratowego nowej powierzchni, a wakat pozostał o 1130 pb wyższy niż w stolicy. Kontrast nie wynika więc z nadpodaży w budowie.
Aktualne na 15 października 2026 r.
Kontrast: wakat i nowa podaż
Współczynnik pustostanów to udział powierzchni niewynajętej w zasobie nowoczesnych biur. Cushman & Wakefield w zestawieniu Marketbeat Poland Offices Q2 2026 podaje dla Łodzi 19,8% przy zasobie 650 600 m². Dla Warszawy jest to 8,5% przy zasobie 6 236 400 m². Nowa podaż od początku roku wynosi w Łodzi 0 m², w Warszawie 45 200 m².
JLL potwierdza 8,5% dla Warszawy i rozbija wynik: 4,8% w centrum, 11,8% poza nim. Nawet część stolicy położona poza centrum ma więc wakat niższy niż Łódź w ujęciu całego miasta. To porównanie łączy dwie agencje, dlatego traktujemy je jako orientacyjne.
Kierunek zmian jest wspólny, tempo różne. Według Cushman & Wakefield wakat w Łodzi spadł rok do roku o 1,7 pp, a w Warszawie o 2,3 pp. Luka powiększyła się zatem o 60 pb (obliczenie redakcji). Nie wiemy, jaka część spadku w Łodzi wynika z faktycznej absorpcji powierzchni, a jaka z innych przyczyn, na przykład wycofania budynków z rynku.
Łódź, Warszawa, spread
| Wskaźnik | Łódź | Warszawa | Spread |
|---|---|---|---|
| Pustostany, II kw. 2026 (Cushman & Wakefield) | 19,8% | 8,5% | +1130 pb |
| Pustostany, I kw. 2026 (Knight Frank) | 19,6% | 9,5% | +1010 pb |
| Zasób nowoczesnych biur, II kw. 2026 (m²) | 650 600 | 6 236 400 | n/d |
| Nowa podaż od początku roku (m²) | 0 | 45 200 | n/d |
| Popyt (take-up) od początku roku (m²) | 29 400 | 416 600 | n/d |
| Czynsz bazowy (EUR/m²/mies.) | 12,50–14,00 | centrum 24,00–29,00; poza centrum 15,00–19,00 | n/d |
Spreadu z I i II kwartału nie łączymy w szereg, bo pochodzą od różnych agencji. Spread wakatu, tak jak spread stóp, podajemy w punktach bazowych, a zmiany roczne samego wskaźnika w punktach procentowych (pp). Metodę liczenia spreadu do stolicy opisuje materiał Jak liczymy spread do Warszawy w punktach bazowych.
Dlaczego wakat w Łodzi jest tak wysoki
Popyt, nie podaż. Knight Frank wskazuje, że Łódź nie miała nowych ukończeń przez pięć kolejnych kwartałów, a wakat w I kwartale wzrósł do 19,6% z 18,3% na koniec 2025 roku. Popyt w tym kwartale wyniósł prawie 12 000 m². Średnia pięcioletnia to około 53 000 m² rocznie. Agencja oczekuje stopniowego spadku wakatu przy braku budów, ale to prognoza, nie dane.
Struktura popytu. W I kwartale przedłużenia umów stanowiły 54% popytu w Łodzi, a sektor bankowy 55%. Przedłużenie nie zajmuje wolnej powierzchni, więc nie obniża wakatu. Zastrzeżenie: według JLL renegocjacje to 52% aktywności w Warszawie w II kwartale, więc sam udział przedłużeń luki nie wyjaśnia. Różni się skala: 29 400 m² wobec 416 600 m² od początku roku.
Lokalizacja i kapitał. Warszawa ma wakat 4,8% w centrum, a czynsze w centrum zaczynają się od 24,00 EUR/m², czyli powyżej górnej granicy łódzkiego przedziału. Według Cushman & Wakefield Warszawa pozostaje głównym kierunkiem kapitału (58% łącznego wolumenu inwestycyjnego). Banki stosują, jak podaje ta agencja, bardziej selektywne podejście do starszych nieruchomości z krótkim WAULT (średnia ważona długość pozostałych okresów najmu) lub wysokim wakatem. Dla Łodzi oznacza to potencjalnie droższe lub trudniejsze finansowanie budynków o wysokim wakacie. Tej tezy nie potwierdzają dane łódzkie, wynika z ogólnego opisu rynku długu.
Jak agencje liczą wakat i budowy w Łodzi
Wakat w Łodzi zależy od agencji i kwartału: 18,3% (koniec 2025, Knight Frank), 19,6% (I kw. 2026, Knight Frank), 19,8% (II kw. 2026, Cushman & Wakefield). Inną wartość daje REDD: dla Łodzi 16,1% na koniec II kwartału 2026 roku (−4,1 pp r/r) przy zasobie 800 605 m², a dla Warszawy 7,9% (REDD, I półrocze 2026). Zasób i wskaźnik różnią się od danych Cushman & Wakefield, a żadna z publikacji nie wyjaśnia, skąd ta różnica. Traktujemy to jako przedział, nie jedną liczbę. Skąd bierzemy dane i jak je ważymy, opisuje przegląd źródeł.
Definicja budów różni się między raportami. CBRE podaje dla II kwartału około 10 500 m² w budowie, głównie przebudowy i rewitalizacje do oddania w 2027 roku. Knight Frank w I kwartale pisał o braku obiektów w budowie. Popyt i podaż w tabeli Cushman & Wakefield obejmują okres od początku roku, a nie sam kwartał.
Nie rozdzielamy wakatu na klasy budynków, bo źródła nie podają porównywalnego podziału dla obu miast. Tekst dotyczy biur. Magazynów i handlu nie omawiamy, a stóp kapitalizacji nie podajemy. Tekst opisuje stan na II kwartał 2026 roku.
Co z tego dla modelu biura w Łodzi
Pustostany w Łodzi nie rozstrzygają o stopie kapitalizacji, więc nie wyciągamy z nich wniosku o jej poziomie. Przypominamy tylko, że stopa kapitalizacji to iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości (definicja).
Poniższe wnioski dla modelu to nasz odczyt danych, a nie liczby z raportów.
- Wakat Łodzi należy w modelu przyjmować jako przedział z zaznaczonym źródłem (19,6–19,8% według Knight Frank i Cushman & Wakefield, 16,1% według REDD), a nie jako jedną wartość.
- Przy porównaniu z Warszawą dochód netto biura w Łodzi trzeba liczyć z osobnym założeniem o okresie komercjalizacji (Od czynszu do NOI).
- Zerowa podaż jest czynnikiem wspierającym, lecz warunkowym: wymaga popytu netto. Kolejne kwartały pokażą, czy wakat spada bez nowych dostaw.
- Czy łódzki wakat jest strukturalny, czy frykcyjny, tych danych nie rozstrzygamy (Pustostan strukturalny a frykcyjny).
Wniosek ma zastrzeżenia: obejmuje zakres 19,6–19,8% dla Łodzi i 8,5–9,5% dla Warszawy według Cushman & Wakefield i Knight Frank (REDD podaje 16,1% i 7,9%), a opiera się na raportach Cushman & Wakefield, Knight Frank, JLL, CBRE i REDD.
Wskaźniki pustostanów dla wszystkich dziewięciu rynków biurowych zestawia tekst Pustostany w biurach: miasta regionalne i Warszawa.
| Co sprawdzić | Dlaczego ważne | Źródło |
|---|---|---|
| Wakat Łodzi, II kw. 2026 | Podstawa spreadu do Warszawy: 19,8% | Cushman & Wakefield |
| Wakat Warszawy, II kw. 2026 | Punkt odniesienia: 8,5% | Cushman & Wakefield, JLL |
| Wakat Warszawy poza centrum | Najbardziej zbliżony benchmark: 11,8% | JLL |
| Nowa podaż od początku roku | Łódź 0 m², Warszawa 45 200 m² | Cushman & Wakefield |
| Budowy w Łodzi | Zależą od definicji (10 500 m² wg CBRE, brak wg Knight Frank) | CBRE, Knight Frank |
| Popyt kwartalny w Łodzi | Prawie 12 000 m² wobec średniej rocznej ok. 53 000 m² | Knight Frank |
| Udział przedłużeń umów | 54% popytu w Łodzi w I kw. | Knight Frank |
| Tempo spadku wakatu r/r | Łódź 1,7 pp, Warszawa 2,3 pp | Cushman & Wakefield |
| Dane za III kwartał 2026 | Niesprawdzone; mogą zmienić spread | Nie sprawdzano |