Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 36,9 mln m², ale w ciągu roku urosły o nieco ponad 2,1 mln m², wobec średnio 3,1 mln m² rocznie w latach 2022–2025 (PKO Bank Polski na danych Colliers, koniec I kwartału 2026 r.). Czy tak duża liczba mówi cokolwiek o stawkach czynszów?
Data tej liczby jest znana. Raport PKO Banku Polskiego z 18 września 2026 r. podaje ją na koniec I kwartału 2026 r., czyli na 31 marca 2026 r. Relacja prasowa z 22 września 2026 r. (PAP) datuje ją tak samo: „Na koniec I kw. 2026 r. zasoby przekroczyły 36,9 mln m²”. Nagłówek dokumentu brzmi „2q26”, a liczby w nim dotyczą 1q26. Dlatego w tabeli używamy daty danych, a nie daty publikacji.
Co oznacza ta liczba
Raport mówi o monitorowanych zasobach nowoczesnych powierzchni magazynowych; zakresu tego monitoringu raport nie definiuje. Tabele raportu podają zasoby, wskaźnik pustostanów (udział niewynajętej powierzchni w zasobach) oraz miesięczne czynsze efektywne w euro za m². Raport nie definiuje czynszu efektywnego, więc nie zestawiamy go z innymi stawkami, na przykład wywoławczymi.
Z samej sumy czynsz nie wynika. Liczy ona wszystkie rynki razem, a czynsze różnią się między rynkami: od 3,80 do 5,20 EUR za m² miesięcznie na siedmiu rynkach regionalnych z tabeli i 6,90 EUR w Warszawie. Dlatego zestawiamy rynki z Warszawą.
Rynki regionalne a Warszawa
Tabela obejmuje Warszawę i siedem rynków regionalnych, czyli osiem z siedemnastu rynków, które wylicza raport; pozostałych dziewięciu nie zestawiamy. Razem mają one 16,2% zasobów kraju, więc wiersz „Polska (razem)” obejmuje także je.
| Rynek | Zasoby (mln m²) | Udział w zasobach kraju | Wskaźnik pustostanów | Czynsz efektywny (EUR/m²/mies.) | Różnica do Warszawy (EUR) | Różnica do Warszawy (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa (miasto) | 1,29 | 3,5% | 5,12% | 6,90 | – | – |
| Mazowieckie bez Warszawy | 6,02 | 16,3% | 5,46% | 4,70 | −2,20 | −31,9% |
| Śląskie | 6,25 | 16,9% | 8,38% | 4,75 | −2,15 | −31,2% |
| Łódzkie | 5,10 | 13,8% | 7,28% | 3,90 | −3,00 | −43,5% |
| Dolnośląskie | 5,24 | 14,2% | 7,96% | 3,80 | −3,10 | −44,9% |
| Wielkopolskie | 3,87 | 10,5% | 7,60% | 4,00 | −2,90 | −42,0% |
| Pomorskie | 1,92 | 5,2% | 7,99% | 4,80 | −2,10 | −30,4% |
| Małopolskie | 1,25 | 3,4% | 4,04% | 5,20 | −1,70 | −24,6% |
| Polska (razem) | 36,94 | 100% | 7,20% | – | – | – |
Raport nie podaje jednego czynszu dla całej Polski, więc w ostatnim wierszu tej kolumny jest kreska. Metodę liczenia różnic między rynkami opisujemy w tekście Jak liczymy spread do Warszawy; tutaj różnica jest w euro i w procentach, a nie w punktach bazowych, bo dotyczy czynszów, a nie stóp.
Warszawa ma 3,5% zasobów kraju, najwyższy czynsz w zestawieniu i wskaźnik pustostanów niższy niż w sześciu z siedmiu regionów z tabeli. Różnica do stolicy mieści się w regionach między 1,70 a 3,10 EUR, czyli między 24,6% a 44,9%.
Możliwe czynniki różnic czynszów
Raport nie tłumaczy przyczyn różnic czynszów między regionami, więc poniższe czynniki to nasze hipotezy zestawione z danymi raportu.
Mała nowa podaż w stolicy. Nowa podaż w Warszawie w ostatnich czterech kwartałach wyniosła 11 tys. m², a wskaźnik pustostanów w mieście spadł w ciągu roku o 277 pb (punktów bazowych, czyli setnych części punktu procentowego), choć w samym I kwartale 2026 r. wzrósł o 62 pb. Przy czynszu 6,90 EUR i wskaźniku 5,12% stołeczny rynek ma mało wolnej powierzchni, choć nie najmniej: niższy wskaźnik ma w tabeli Małopolskie (4,04%). Nasza hipoteza: właśnie to podtrzymuje różnicę do regionów.
Wskaźnik pustostanów w regionach. W pięciu regionach (Łódzkie, Wielkopolskie, Dolnośląskie, Pomorskie, Śląskie) wskaźnik mieści się między 7,28% a 8,38%, a czynsze między 3,80 a 4,80 EUR. Małopolskie ma wskaźnik 4,04% i czynsz 5,20 EUR, czyli niższy wskaźnik i wyższy czynsz niż każdy z tych pięciu regionów. W samej piątce takiej zależności nie widać: Pomorskie ma wskaźnik 7,99% i czynsz 4,80 EUR, wyższy niż Łódzkie ze wskaźnikiem 7,28% i czynszem 3,90 EUR. Ośmiu rynków nie wystarczy do wniosku o zależności.
Rozmiar zasobów nie przesądza o kierunku zmian czynszów. Łódzkie (5,10 mln m²) i Dolnośląskie (5,24 mln m²) mają podobne zasoby. Czynsz efektywny w euro wzrósł rok do roku o 5,41% w regionie łódzkim, a spadł o 5,00% w regionie dolnośląskim, choć w samym I kwartale 2026 r. spadł na obu rynkach (o 2,5% i o 5,0%). Naszym zdaniem, gdyby sama wielkość zasobów dyktowała zmiany stawek, te dwa rynki szłyby w tę samą stronę.
Co raport mówi o czynszach i o kierunku rynku
Raport pisze, że efektywne czynsze magazynowe „pozostają w trendzie bocznym” od końca 2023 r., po wzroście o blisko 45% w euro w latach 2021–2023. Wskaźnik pustostanów w Polsce spadł w I kwartale o 25 pb, a rok do roku o 126 pb, do 7,20%. Autor ocenia to jako nietypowe: „nietypowo jak na początek roku w 1q26 odnotowano spadające pustostany”. Popyt brutto wyniósł w I kwartale 850 tys. m², o 76% więcej niż rok wcześniej. Nowa podaż w czterech kwartałach to 1,64 mln m², najmniej od 2018 r.
Zasoby rosną wolniej, wskaźnik pustostanów maleje, a czynsze pozostają w trendzie bocznym. Takie tło może wspierać stawki, ale dochód konkretnego magazynu wynika z jego lokalizacji i umów najmu: przy długiej umowie z ustaloną stawką spadek pustostanów w regionie niczego nie zmienia w rachunku właściciela do końca umowy. O tym, jak z czynszu powstaje dochód, piszemy w tekście Od czynszu do NOI.
Granice jednego kwartału i jednego źródła
- Jeden kwartał. Tabela pokazuje stan na koniec I kwartału 2026 r. Raport podaje też zmiany roczne, ale nie rozstrzygamy, czy to początek trendu.
- Inne agencje. Suma zasobów zależy od tego, co agencja zalicza do powierzchni nowoczesnej. W tym tekście nie korzystamy z raportów innych agencji, więc nie porównujemy ich sum z liczbą PKO i Colliers.
- Te same rynki w innym tekście. Tekst Poznań kontra Warszawa: magazyny, pustostany i czynsze podaje dla tych samych rynków inne liczby, bo opiera się na innych raportach: wskaźnik pustostanów 6,1% w II kwartale 2026 r. (Cushman & Wakefield: województwo wielkopolskie; BNP Paribas Real Estate: Poznań) wobec 7,60% na koniec I kwartału tutaj, w Warszawie 8,6% i 7,2% (dwie strefy BNP) wobec 5,12%, czynsz w Warszawie 5,35 EUR (środek przedziału czynszu wywoławczego, strefa Warszawa I) i 5,50 EUR (bazowy, województwo mazowieckie) wobec 6,90 EUR (efektywny). Różnią się okres, agencja i miara czynszu, a zakres obszaru nie musi być taki sam, dlatego liczb z obu tekstów nie zestawiamy.
- Wzrost zasobów a nowa podaż. Zasoby urosły w ciągu roku o nieco ponad 2,1 mln m², a nowa podaż w czterech kwartałach wyniosła 1,64 mln m²; w I kwartale odpowiednio 837 tys. i 642 tys. m². Wzrost zasobów przekracza nową podaż o ponad 0,4 mln m² w roku i o 195 tys. m² w I kwartale (obliczenie redakcji); raport nie podaje przyczyny tej różnicy i my jej nie podajemy.
- Oryginał Colliers. Liczby pochodzą z raportu PKO Banku Polskiego, który wskazuje Colliers jako źródło danych. Własnego raportu Colliers nie sprawdziliśmy bezpośrednio.
- Waluta. Czynsze są w euro. Dynamika w złotych różni się od dynamiki w euro mniej więcej o 0,7 punktu procentowego, a poziomu czynszów w złotych raport nie podaje.
- Różne opisy tej samej liczby. W jednej z relacji prasowych liczba 837 tys. m² została opisana jako oddana powierzchnia („oddano 837 tys. m²”). W raporcie 837 tys. m² to wzrost zasobów w I kwartale, a nowa podaż wyniosła 642 tys. m². Przytaczamy dane z raportu.
Jak liczyliśmy: udział rynku w zasobach kraju to zasoby rynku podzielone przez zasoby Polski; różnica czynszów to czynsz rynku minus czynsz Warszawy, a procent liczymy względem Warszawy. Wyniki zaokrąglamy do 0,1, zgodnie z metodologią. Skąd bierzemy dane i jak je traktujemy, opisuje tekst Skąd bierzemy dane.
Źródła: PKO Bank Polski, Centrum Analiz, Rynek nieruchomości magazynowych 2q26, 18 września 2026 r. (strona raportu); PropertyNews (PAP), 22 września 2026 r.; wnp.pl (PAP), 22 września 2026 r. Pliki odczytane 14 października 2026 r.