Przy stopie kapitalizacji 6% budynek, który przynosi 10 mln zł dochodu netto rocznie, jest wart 166,7 mln zł. Przy stopie 7% ten sam budynek jest wart 142,9 mln zł. Sto punktów bazowych różnicy to 23,8 mln zł, czyli 14,3% wartości liczonej przy 6%. Ile w takim razie kosztuje jeden punkt bazowy? To zależy od tego, przy jakiej stopie liczymy.
Przykład ilustracyjny, dane hipotetyczne: dochód 10 mln zł jest wymyślony. Prawdziwe są tylko wzór i przepisy, z których korzystamy.
Wzór
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r. opisuje technikę kapitalizacji prostej jednym zdaniem: wartość to „iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji” lub iloczyn tego dochodu i współczynnika kapitalizacji (§ 11 ust. 1). Zapisujemy to jako W = D / R, gdzie W to wartość, D roczny dochód, a R stopa kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji to odwrotność stopy. Przy 6% wynosi 16,67, czyli 10 mln zł × 16,67 daje tę samą wartość. Rozporządzenie wiąże go z okresem, w którym powinien nastąpić zwrot środków wydanych na zakup nieruchomości podobnych (§ 11 ust. 3).
Punkt bazowy to 0,01 punktu procentowego. Opisujemy to w tekście Jak liczymy spread do Warszawy.
Tabela wrażliwości
Dla każdej stopy liczymy wartość oraz o ile spada wartość, gdy stopa rośnie o 1 pb.
| Stopa kapitalizacji | Wartość przy D = 10 mln zł | Zmiana wartości przy +1 pb |
|---|---|---|
| 5,50% | 181 818 182 zł | −329 979 zł |
| 6,00% | 166 666 667 zł | −277 316 zł |
| 6,50% | 153 846 154 zł | −236 323 zł |
| 7,00% | 142 857 143 zł | −203 791 zł |
| 7,50% | 133 333 333 zł | −177 541 zł |
| 8,50% | 117 647 059 zł | −138 246 zł |
Wniosek z tabeli: ten sam punkt bazowy jest droższy przy niskiej stopie. Przy 5,5% kosztuje prawie 330 tys. zł, przy 8,5% około 138 tys. zł. Dzieje się tak, bo wartość zależy od odwrotności stopy, a nie od samej stopy. W przybliżeniu jeden punkt bazowy kosztuje D / R² × 0,0001. Przy 6% daje to 277 778 zł, czyli prawie tyle co dokładny rachunek.
Druga rzecz: zmiana stopy z 6% do 7% to wzrost o jedną szóstą, czyli o 16,7%. Wartość spada jednak o 14,3%, a nie o 16,7%. Tych dwóch procentów nie można mylić.
Jak daleko przesuwa się stopa
W informacji NBP o rynku nieruchomości za II kwartał 2026 r. obliczona stopa kapitalizacji przy zakupie biurowca klasy B w Warszawie wynosiła 7,0% w wierszu „II 2018” i 9,2% w wierszu „II 2025” (tabela 13). To różnica 220 pb. NBP liczy tę stopę po swojemu: zawiera ona koszt amortyzacji budynku, a cenę bank wygładza średnią kroczącą z danego, poprzedniego i następnego półrocza. Przy odczycie z 2025 r. jest dodatkowe zastrzeżenie: „Wobec braku aktualnych wycen biurowców za I półrocze 2025 r.” NBP przyjął wycenę z końca 2024 r. Nie przenosimy więc tej stopy na nasz przykład. Pokazujemy tylko, co oznacza takie przesunięcie przy naszym hipotetycznym dochodzie: przy 7,0% wartość wynosi 142,9 mln zł, przy 9,2% 108,7 mln zł, czyli o 23,9% mniej.
Kiedy ten rachunek nie działa
Wzór ma warunki zapisane w samym rozporządzeniu. Trzy z nich zmieniają wynik dla czytelnika (czwarty warunek, źródło stopy przy braku danych rynkowych, opisuje tekst Czym jest stopa kapitalizacji):
- Dochód musi być stabilny. Gdy dochody mają się zmieniać, na przykład po wygaśnięciu umów najmu, rozporządzenie opisuje sumowanie zdyskontowanych strumieni dochodów z okresu prognozy (§ 12 ust. 1). Tabela wrażliwości z jedną stopą wtedy nie wystarcza.
- Dochód bez kredytu i podatku dochodowego. Do strumienia dochodów nie wlicza się amortyzacji, kredytu z jego kosztami, podatku dochodowego ani opłat i podatków przy sprzedaży (§ 13). Wartość z tabeli nie mówi więc, ile kupujący może pożyczyć ani ile zarobi na kapitale własnym.
- Stopa musi pasować do dochodu. Rozporządzenie wymaga, by stopa była współmierna do sposobu liczenia dochodów (§ 15). Stopa z cudzego raportu, policzona od innego dochodu, da błędną wartość.
Do tego dochodzi czas. Według ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników z art. 154 (art. 156 ust. 3–4). Do tych czynników należą dostępne dane o cenach i dochodach. Czy przesunięcie stóp o kilkadziesiąt punktów bazowych to „istotne zmiany czynników”, przepis nie rozstrzyga. Wszystkie warunki art. 156, w tym przedłużenie po potwierdzeniu aktualności, opisujemy w tekście, do którego odsyłamy wyżej.
Jak czytać takie liczby w naszych tabelach
Gdy w tekstach o miastach piszemy, że stopa jest wyższa o 100 pb, w tym przykładzie oznacza to wycenę niższą o 14,3% przy wyjściowej stopie 6%. Przy innych stopach wyjściowych wynik jest inny, dlatego obok każdego spreadu w punktach bazowych podajemy stopę, od której liczymy.
Inną miarę, stopę liczoną od kosztu inwestycji, opisuje tekst Yield on cost a stopa kapitalizacji.
Jak liczyliśmy: wszystkie kwoty w tabeli policzyła redakcja ze wzoru W = D / R dla hipotetycznego D = 10 mln zł; zasady zaokrągleń opisujemy w metodologii. Skąd bierze się dochód D, wyjaśniamy w tekście Od czynszu do NOI.