Ile z czynszu zapisanego w umowie najmu zostaje właścicielowi na koniec roku? Odpowiedź to dochód operacyjny netto, w skrócie NOI (od angielskiego net operating income). Tego skrótu nie ma w polskich przepisach o wycenie, ale opisują one, co do dochodu wchodzi, a czego się w nim nie uwzględnia. Poniżej pięć kroków, które stosujemy w tabelach, i przykład na liczbach hipotetycznych.
Krok 1. Czynsz z umowy
Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795) definiuje najem jako umowę, w której najemca „zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz” (art. 659 § 1). Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2). Punktem wyjścia jest więc czynsz umowny za rok, a nie stawka z oferty.
Krok 2. Wpływy spoza czynszu
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r. zalicza do dochodów w metodzie inwestycyjnej wpływy z czynszów najmu lub dzierżawy oraz „wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania z udostępnienia nieruchomości” (§ 10 ust. 3). W biurowcu mogą to być na przykład opłaty za miejsca postojowe. Warunek: wysokość czynszów musi dać się ustalić na podstawie analizy stawek rynkowych. Jeżeli się nie da, rozporządzenie każe stosować metodę zysków (§ 10 ust. 4).
Krok 3. Pustostany
Czynsz płaci tylko wynajęta powierzchnia. NBP w wyliczeniu dla nowego biurowca przyjmuje po stronie dochodów „efektywny czynsz, to jest średni czynsz skorygowany o współczynnik pustostanów na danym rynku” (w tym sensie „efektywny” oznacza czynsz pomniejszony o pustostany, a nie czynsz po uwzględnieniu zachęt dla najemców, jak w innych naszych tekstach) (informacja za II kwartał 2026 r., założenia do tabeli 4, biurowiec klasy A w Katowicach). My postępujemy tak samo: od sumy z kroków 1 i 2 odejmujemy wpływy utracone z powodu pustostanów.
Krok 4. Koszty właściciela
Tu wynik zależy od budynku i od umów. Trzy pozycje mają podstawę w przepisach.
Podatek od nieruchomości. Stawkę uchwala rada gminy, „z tym że stawki nie mogą przekroczyć” górnych granic z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707, art. 5 ust. 1). Dla budynków związanych z działalnością gospodarczą podstawą jest powierzchnia użytkowa (art. 4 ust. 1 pkt 2). Mierzy się ją po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, „z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych” (art. 1a ust. 1 pkt 5). Pomieszczenia o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, a niższe pomija się (art. 4 ust. 2). W tekście ustawy widnieje kwota 17,31 zł od m², ale przypis odsyła do górnych granic ogłaszanych co roku. Te granice zmieniają się o wskaźnik cen konsumpcyjnych z pierwszego półrocza (art. 20 ust. 1). Gdy rada gminy nie uchwali stawek, stosuje się stawki z roku poprzedniego (art. 20a ust. 1).
| Rok podatkowy | Górna granica dla budynków związanych z działalnością gospodarczą (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) | Akt |
|---|---|---|
| Tekst ustawy | 17,31 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (z przypisem o corocznym ogłaszaniu) | Dz.U. 2025 poz. 707 |
| 2026 | 35,53 zł | M.P. 2025 poz. 726 |
| 2027 | 36,49 zł | M.P. 2026 poz. 741 |
Wzrost z 35,53 zł do 36,49 zł odpowiada komunikatowi Prezesa GUS: wskaźnik cen w pierwszym półroczu 2026 r. wyniósł 102,7. Sprawdziliśmy to sami: 35,53 × 1,027 = 36,489, a ustawa każe zaokrąglać w górę do pełnych groszy (art. 20 ust. 2).
Opłata za użytkowanie wieczyste. Jeżeli grunt jest w użytkowaniu wieczystym, dochodzi opłata roczna. Jej stawka zależy „od określonego w umowie celu”, na jaki grunt oddano; dla celów niewymienionych wcześniej w ustawie wynosi 3% ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tę opłatę obniża się o 50%, jeżeli grunt wpisano do rejestru zabytków, a organ może, za zgodą wojewody albo rady lub sejmiku, tę bonifikatę podwyższyć lub obniżyć (art. 73 ust. 4). Inne bonifikaty przewiduje art. 73 ust. 3.
Utrzymanie. Wynajmujący powinien utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas najmu (art. 662 § 1 k.c.), a drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem obciążają najemcę (art. 662 § 2). Wyjątek: jeżeli rzecz uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie odpowiada, nie musi on przywracać stanu poprzedniego (art. 662 § 3). Jaka część pozostałych kosztów wraca do właściciela w opłatach od najemców, widać dopiero w konkretnej umowie. Dlatego w tabelach piszemy, jakie założenie przyjęliśmy.
Krok 5. Czego nie odejmujemy
Rozporządzenie wylicza pozycje pomijane w strumieniu dochodów: amortyzację, kredyt i jego koszty, podatek dochodowy oraz inne opłaty i podatki związane ze sprzedażą nieruchomości (§ 13). NOI nie mówi więc, ile zostanie właścicielowi po spłacie rat. Mówi, ile przynosi sam budynek.
Przykład ilustracyjny, dane hipotetyczne
Biurowiec ma 5 000 m² powierzchni najmu i 5 500 m² powierzchni użytkowej, liczonej według zasad podatkowych. Czynsz wynosi 60 zł za m² miesięcznie. Zakładamy 10% pustostanów, cenę gruntu 8 mln zł w użytkowaniu wieczystym na cel ze stawką 3%, bez bonifikat, i podatek na górnej granicy na 2026 r. Wszystkie liczby poza stawką podatku są wymyślone.
| Pozycja | Zł rocznie |
|---|---|
| Czynsz umowny: 5 000 m² × 60 zł × 12 | 3 600 000 |
| Wpływy pozaczynszowe (parking, założenie) | 120 000 |
| Pustostany: 10% od 3 720 000 | −372 000 |
| Dochód efektywny | 3 348 000 |
| Podatek od nieruchomości: 5 500 m² × 35,53 zł | −195 415 |
| Opłata roczna za użytkowanie wieczyste: 3% × 8 000 000 | −240 000 |
| Utrzymanie po stronie właściciela (założenie) | −150 000 |
| Zarządzanie: 2% dochodu efektywnego (założenie) | −66 960 |
| NOI | 2 695 625 |
NOI wynosi tu 72,5% czynszu i wpływów przed pustostanami, czyli około 44,93 zł za m² powierzchni najmu miesięcznie. Przy górnej granicy podatku na 2027 r. (36,49 zł) podatek wzrósłby o 5 280 zł, a NOI spadłby do 2 690 345 zł.
Dane o kosztach eksploatacji biurowców klasy A i B w Warszawie publikuje NBP (wykres 88 w tej samej informacji). Z nich korzystamy, gdy podajemy koszty dla prawdziwego rynku, z datą i źródłem.
Jak liczyliśmy: kolejność kroków i zaokrąglenia opisujemy w metodologii. Jak NOI zamienia się w wartość, wyjaśniamy w tekście Czym jest stopa kapitalizacji.