Czy liczba z nagłówka raportu agencji opisuje to, co sugeruje jej podpis? Dwa raporty Cushman & Wakefield o rynku biurowym za II kwartał 2026 r., dla Polski i dla Warszawy, zawierają pięć miejsc, w których łatwo się pomylić. Nie są to błędy agencji, tylko różnice w tym, co dana liczba mierzy.
1. Stan z jednego dnia i suma od początku roku
Zasoby i wskaźnik pustostanów to odczyt na koniec kwartału. Popyt i oddana powierzchnia narastają od stycznia, co raport zapisuje w przypisie: „wielkość popytu oraz powierzchni oddanej do użytku jest liczona od początku roku”. W tabeli rynków Warszawa ma popyt 416 600 m², a w tekście raportu warszawskiego popyt w samym II kwartale to „około 282 800 m²”. Różnica, około 133 800 m², przypada więc na I kwartał (obliczenia redakcji). Nie wszystko jest też z końca czerwca: wskaźniki gospodarcze w raporcie o Warszawie mają podpis „GUS, estymacje własne (Maj 2026)”.
Wystarczy przy każdej liczbie zapisać, czy to stan, czy przepływ, i za jaki okres.
2. Kwartał do kwartału i rok do roku
Ten sam wskaźnik daje różne zmiany zależnie od bazy. Dla Polski raport podaje wskaźnik pustostanów 13,1%: „spadek o 1,1 p.p. względem II kw. 2025 r., oraz spadek o 0,5 p.p. względem marca 2026 r.”. W Warszawie jest to −1,0 pp kwartalnie i −2,3 pp rocznie.
Bezpieczne jest zestawianie tylko zmian o tej samej bazie i w tej samej jednostce.
3. „Polska” to dziewięć rynków
Średni wskaźnik pustostanów w Polsce to w raporcie 13,1%. Zasoby, od których zależy ta średnia, raport opisuje jednak jako zasoby na „największych rynkach w Polsce”, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Szczecinie. Raport nie mówi, czy średnia jest ważona zasobami. Z tabeli miast wychodzi, że średnia ważona zasobami daje 13,08%, a prosta 14,7%. W naszym odczytaniu 13,1% to średnia ważona, bo tylko ona się zgadza, ale to nasz wniosek, nie zapis z raportu.
| Zestawienie | Zasoby (m²) | Wskaźnik pustostanów |
|---|---|---|
| Warszawa | 6 236 400 | 8,5% |
| Osiem pozostałych rynków, średnia ważona zasobami | 6 764 500 | 17,3% |
| Dziewięć rynków, średnia ważona zasobami | 13 000 900 | 13,1% |
| Dziewięć rynków, średnia prosta | nie dotyczy | 14,7% |
| „Polska” w raporcie | 13 000 900 | 13,1% |
Warszawa to 48% zasobów, więc dominuje średnią. Bez niej wskaźnik pustostanów w ośmiu pozostałych rynkach wynosi około 17,3%.
Pod liczbą „dla Polski” trzeba sprawdzić listę rynków i nie przypisywać jej miastom spoza listy.
4. Stawka „premium” nie jest średnim czynszem
Ten sam przedział występuje w raporcie pod różnymi nazwami: w ramce to „Czynsze premium”, w tekście stawki „premium” za najlepsze powierzchnie, w tabeli „Czynsz bazowy”, a w raporcie o Warszawie „Bazowa stawka najmu w najlepszych lokalizacjach”. Przedział 24,00–29,00 EUR za m² miesięcznie dotyczy strefy Centrum, a dla lokalizacji niecentralnych 15,00–19,00. To przeciętna stawka za najlepsze powierzchnie, nie czynsz całego rynku. Żaden z tych tekstów nie wspomina o czynszu efektywnym, zachętach ani okresach bezczynszowych, więc raporty nie wyjaśniają, czy stawka jest podana przed rabatami czynszowymi dla najemcy, czy po nich. Dla regionów ramka podaje jeden przedział 14,0–18,0, a tabela osiem różnych, od 12,00–13,75 w Lublinie do 15,00–18,00 w Krakowie. Raport nie opisuje, jak z ośmiu przedziałów powstaje jeden.
Taką stawkę należy czytać jako górny segment rynku. Do rachunku dochodu netto wchodzi czynsz faktycznie płacony, o czym piszemy w tekście Od czynszu do NOI.
5. Średnia miasta i granice stref
Warszawa ma wskaźnik 8,5%, ale w strefach od 2,7% (Ursynów, Wilanów) do 19,7% (Żwirki i Wigury). „Centrum” też bywa różne. W tabeli stref są osobno Centralny Obszar Biznesu (5,6%) i Centrum (4,4%), a w tekście „strefy centralne” mają 4,8%. Po zsumowaniu dwóch pierwszych stref wychodzi 4,78%, więc prawdopodobnie to one tworzą „strefy centralne”, ale raport tego nie definiuje. Zmieniają się też granice stref: „od I kw. 2026 strefa Służewiec jest pokazywana oddzielnie od Mokotowa”. Szereg z wcześniejszych kwartałów dla „Mokotowa” nie opisuje już tego samego obszaru.
Strefy porównujemy tylko w obrębie jednego kwartału albo po sprawdzeniu przypisu o zmianie podziału.
Jak ograniczamy te pułapki w tabelach
W naszych tabelach przy każdej liczbie podajemy stan na dzień, kwartał raportu i rodzaj wielkości, a o ograniczeniach danych agencji piszemy w tekście Skąd bierzemy dane.
Jak liczyliśmy: wszystkie wielkości pochodzą z tabel i tekstów obu raportów; średnie, różnicę popytu, udział Warszawy i sumę stref policzyła redakcja. Zasady opisujemy w metodologii.
Źródła: Cushman & Wakefield, MarketBeat Rynek biurowy II kw. 2026, Polska i Warszawa. Pliki odczytane 14 października 2026 r.